ри недостатності пропозиції площ на ринку, «що поглинаються» клієнтами в умовах дефіциту.
Значущим параметром ринку оренди є коефіцієнт недозавантаження приміщень орендарями () - відношення площ вільних приміщень
() до загальної величини пропонованих на ринку () або зворотний йому коефіцієнт заповнюваності площ ():
і
Середньоринкові величини зазначених коефіцієнтів важливі при прогнозуванні і порівняльному аналізі доходів і ставок оренди розглянутого об'єкта нерухомості в майбутні періоди.
Аналіз попиту і пропозиції на ринку житлової нерухомості. Для дослідження ринку купівлі-продажу житла в першу чергу повинні бути проаналізовані наступні види розрахункових цін.
.Средневзвешенная ціна (), розрахунок якої здійснюється за формулою:
де - категорія досліджуваних об'єктів нерухомості, згрупованих за ознакою - тип квартири, клас житла, територіальне розташування об'єкта і тд .;- Питома ціна об'єктів нерухомості в -й групі (на одиницю площі);- Частка площ (вага) об'єктів 1-ї групи у загальній площі всієї аналізованої нерухомості: - сумарна площа об'єктів -й групи;- Загальна площа об'єктів нерухомості всіх розглянутих груп.
.Медіанная ціна () - ринкова вартість, при якій кількість об'єктів нерухомості, проданих (пропонованих) за ціною вище цього значення, дорівнює кількості будинків, проданих (пропонованих) нижче даного рівня, тобто справедливо рівність:
де - кількість об'єктів, проданних (пропонованих) за ціною нижче медіанної;- Кількість об'єктів, проданих (пропонованих) за ціною вище медіанної.
З наведених формул випливає, що середньозважену ціну доцільно використовувати в оцінці питомої вартості одиниці площі житла, а медіанну - середньоринкової вартості всього приміщення в цілому. Крім того, показник середньої ціни найбільш підходить для порівняльного зіставлення широкого діапазону значень у розрізі різних видів і типів житла: однокімнатних і багатокімнатних, панельних і монолітних, від одного до кількох районів і т.д. Медіанна ж ціна застосовується щодо більш однорідної групи об'єктів нерухомості, яку складно структурувати на додаткові категорії (за площею, місцем розташування).
Детальне вивчення динаміки площ і цін на ринку житла пропонується проводити на основі структурного аналізу фактором попиту і пропозиції, їх причинно-наслідкового зв'язку з рівноважною ціною (рис. 2). Як видно зі схеми, особливу увагу при цьому має бути приділена зміні платоспроможності населення, а також доступності для цільових клієнтів пропонованого продавцем житла, у тому числі в результаті цільових державних і регіональних програм, зниження ставок по іпотечних кредитах і т.д.
Обсяги побудованих і введених в обіг площ в першу чергу визначають рівень цін пропозиції на ринку купівлі-продажу житла. Так, зменшення майданчиків для будівництва, у тому числі через обмеження регулюючими органами влади містобудівної діяльності, впливає на обсяг зведених і пропонованих на ринку площ. Підвищення вартості будівельних матеріалів обумовлює зростання собівартості будівництва і відповідно цін пропозиції. При стабільному або розвивається попиті перераховані фактори пропозиції в перспективі призведуть до збільшення рівня ієн на ринку житлової нерухомості.
Рис. 2. Структура факторів попиту та пропозиції для маркетингових досліджень.
Розрахунок поточної величини пропозиції на ринку житлової нерухомості доцільно проводити на основі даних оперативного моніторингу і досліджень про конкурентів і їх функціонуючих об'єктах. Визначення очікуваних обсягів пропозиції передбачає використання додаткових маркетингових інструментів і технологій прогнозування, що враховують як макроекономічні, так і мікроекономічні параметри.
При відборі інструментів прогнозування на ринку житлової нерухомості пропонується застосовувати наступний підхід:
- моніторинг конкурентів і пооб'єктний в розрізі будівель розрахунок введення площ престижних і великих об'єктів з високою відносною часткою на ринку;
- статистичний аналіз динаміки минулих змін і екстраполяція отриманих результатів для секторів з низьким рівнем консолідації, наприклад житла економ-класу.
Дослідження конкурентного середовища на ринку житла пропонується проводити на основі відомостей про девелоперах - учасниках ринку нерухомості, що характеризують оборот будівництва, ціни реалізації житла, обсяги продажів, кількість покупців і частку ринку.
Для маркетингового дослідження ринку оренди житлової нерухомості ключовою характеристикою-індикатором є співвідношення величини ставки і вартості придбання житла (), що розраховується за формулою
де - орендна ставка в розглянутому -м сегменті (типі житла, категорії орендарів і т.д.): - вартість покупки житла.
Для поточних і потенційних орендарів жит...
