fy"> Для будівельної компанії більш значущі природно-географічні та земельні ресурси регіону - їх доступність і вартість, а також транспортні та кадрові, що впливають на витрати, терміни і якість капітального будівництва.
Для девелопменту житлової нерухомості більш важливими є екологія, соціальна cфepa, історико-культурна середа і ресурсні фактори, що впливають на рівень ієн продажу (ставок оренди) житла. Промислово-економічний розвиток регіонів має визначальне значення для проектів, пов'язаних з комерційною нерухомістю, особливо офісної та складської, оскільки вони найбільшою мірою залежні від економічної кон'юнктури.
Для дослідження іміджу регіону, його сприйняття потенційними клієнтами на ринку нерухомості в першу чергу повинен бути задіяний моніторинг висловлювань різного роду громадських діячів, реклами туристичних агентств, публікацій у ЗМІ. Його мета - виявлення характеристик, що описують як поточне, так і можливе в майбутньому генеральне позиціонування території в суспільстві, бізнес-середовищі, міжнародних ринках і т.д. Разом з тим сприйняття регіону може бути виміряна і кількісно на основі соціологічних методів досліджень і технологій семантики. Воно проводиться за допомогою вибору цільових груп (потенційних клієнтів), проведення серед їх представників замірів ступеня знакомости, популярності перспективних територій і виділення найбільш значимих критеріїв їх зіставлення.
З урахуванням отриманої відносної значимості складових частин регіональної привабливості проводиться порівняльний аналіз конкурентних переваг територій.
Для вивчення перспектив регіонального ринку житлової нерухомості доцільно дослідження доступності житла для населення на основі їх платоспроможності, середніх значень рівня доходів за період, передбачуваного бюджету покупки. Однак перераховані абсолютні показники можуть бути непорівнянні для порівняльного аналізу різних регіональних ринків у міжнародному масштабі. У таких випадках привабливість ринку житлової нерухомості, його окремих секторів і сегментів може оцінюватися з використанням відносних значень індексів доступності житла в різних регіонах - країнах, містах і т.д.
Чим вище значення індексу, тим менш доступно житло в регіоні і вище попит на його покупку, і навпаки.
. 3 Дослідження та аналіз попиту на ринку нерухомості
Аналіз попиту і пропозиції на ринку комерційної нерухомості. Основні характеристики попиту та пропозиції на ринку нерухомості - це площі пропонованих приміщень, у тому числі новозбудованих та реконструйованих об'єктів, а також обсяги, затребувані клієнтами.
Обсяг пропозиції на ринку оренди нерухомості () - це сума площ усіх орендованих об'єктів () і вакантних (вільних) приміщень () призначених для здачі внайми:
Величина пропозиції послуг оренди по керованої об'єкту нерухомості () являє собою суму зайнятих () і незайнятих () у ньому орендарями площ. Значення показників попиту для ринку оренди та об'єкта (і) розраховуються на основі площ, зайнятих клієнтами на ринку () і в конкретному будинку (), а також відповідних площ додатково затребуваних приміщень (і) за формулами
- для ринку оренди;
- для об'єкта нерухомості.
Першочерговим у маркетинговому аналізі є прогнозування найбільш ймовірних сценаріїв зміни ринкової орендної ставки:
- зниження орендної плати, якщо пропозиція перевищує попит
();
-неізменность ставок при рівності попиту та пропозиції ();
-підвищення ставок у разі перевищення попиту над пропозицією
().
Розрахунок передбачуваного зміни обсягу пропозиції на ринку нерухомості () здійснюється на основі показників площ планованих до введення в експлуатацію нових об'єктів () і будівель, що підлягають знесенню і (або) виведення з обороту внаслідок переобладнання та перепрофілювання
() за формулою:
Загальна величина пропозиції на ринку до кінця -го року дорівнює сумі площ на кінець попередньої () року () і знову введених в -м році об'єктів () за вирахуванням площ приміщень, виведених з орендного обороту протягом -го року ():
Розрахунок очікуваної величини зміни попиту на ринку оренди () припускає використання наступної залежності:
де - площі приміщень на ринку оренди нерухомості, які зайняті вперше з'явилися на ринку клієнтами;- Площі приміщень, додатково займані поточними орендарями;- Площі приміщень, планованих до вивільнення.
Для маркетингового аналізу в якості додаткової характеристики може розглядатися показник ємності ринку (), що розраховується шляхом коригування фактично зайнятих площ за період за формулою:
Показник може приймати від'ємне значення п...
