о функціонального зносу може визначатися двома способами:
капіталізацією втрат в орендній платі;
капіталізацією надлишкових експлуатаційних витрат.
Для визначення необхідних розрахункових показників (величини орендних ставок, ставки капіталізації та ін.) використовують скоректовані дані за порівнянними аналогам.
При цьому відібрані аналоги не повинні мати ознак виявленого в об'єкта оцінки неусувного функціонального зносу. Крім того, загальний дохід, принесений майновим комплексом в цілому (будівлею і землею) і виражається в орендній платі, необхідно відповідно поділити на дві складові. Для виділення частини доходу, що припадає на будівлю, можна використовувати метод інвестиційного залишку для будівлі або метод аналізу співвідношення вартості земельної ділянки і загальної ціни продажу майнового комплексу.
Визначення знецінення, викликаного непереборним функціональним зносом унаслідок застарілого об'ємно-планувального рішення, (питома площа, кубатура), здійснюється методом капіталізації втрат в орендній платі.
Розрахунок неусувного функціонального зносу методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат, необхідних для підтримки будівлі в хорошому стані, може бути проведений подібним чином. Даний підхід кращий для оцінки неусувного функціонального зносу будівель, що відрізняються нестандартними архітектурними рішеннями і в яких проте розмір орендної плати зіставимо з орендною платою за сучасними об'єктам аналогам на відміну від величини експлуатаційних витрат.
3.3 Зовнішній знос
Зовнішній чи економічний знос - знецінення об'єкта, обумовлене негативним по відношенню до об'єкта оцінки впливом зовнішнього середовища: місця розташування, ринкової ситуації, накладених сервітутів на певне використання нерухомості, змін навколишньої інфраструктури і законодавчих рішень в області оподаткування і т.п. Хоча зовнішній знос у більшості випадків не усунемо, іноді він може самоусунутися через позитивного зміни навколишнього ринкового середовища.
Для оцінки зовнішнього зносу можуть застосовуватися такі методи:
метод капіталізації втрат в орендній платі;
метод капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат;
метод порівняння продажів.
Оцінка зовнішнього зносу методом капіталізації втрат в орендній платі і методом капіталізації надлишкових експлуатаційних втрат проводиться аналогічно розрахунку даними методами функціонального зносу, розглянутими вище. У разі оцінки зовнішнього з носа необхідно виявити втрати в орендній платі, викликані ознаками зовнішнього зносу або надлишкові експлуатаційні витрати, викликані ознаками зовнішнього зносу.
Метод порівняння продажів полягає у виявленні ринкової оцінки накопиченого зносу об'єкта, шляхом зіставлення його відновної вартості з поточними цінами продажів порівнянних об'єктів [4].
Етапи реалізації методу:
. Відбір недавніх продажів об'єктів аналогічних об'єкту оцінки за характером поліпшень, коректування їх цін і формування інформації для визначення відновної вартості будівлі;
. Визначення вартості ділянки землі для кожного порівнянного об'єкта;
. Визначення цін будівель з урахуванням зносу шляхом виключення вартості ділянок землі з цін продажів порівнянних об'єктів;
. Розрахунок поточної відновної вартості об'єкта кожного з порівнянних;
. Визначення величини накопиченого зносу порівнянних будівель, відніманням їх цін з урахуванням зносу з поточної відновної вартістю тих же будівель;
. Визначення середнього відсотка зносу порівнянних будівель для його перенесення на об'єкт оцінки.
Переваги методу полягає а об'єктивності його результатів, так як за допомогою порівняння продажів оцінювач тільки виявляє реакцію ринку на старіння об'єкта нерухомості і зміна навколишнього середовища.
Недоліком методу є знеособленість виявленого типу зносу, тобто у відсутності можливості диференціації за типами та видами зносу, що обмежує застосування цього методу в управлінні нерухомістю. Крім того, метод досить трудомісткий, оскільки вимагає приведення розрахунків не тільки в порівнянні продажів, але і за визначенням вартості земельних ділянок та відновної вартості поліпшення всіх об'єктів.
Висновок
Визначення зносу - невід'ємна частина оцінки об'єкта нерухомості. Воно сприяє адекватному визначенню реального стану об'єкта, допомагає оцінити, що залишився його економічного життя. Без етапу визначення зносу, оц...
