т зупиняється в очікуванні можливого зниження цін.
Цикли у розвитку ринку нерухомості не збігаються за часом з економічними циклами (Рис. 2): спад на ринку нерухомості передує спаду, економіки в цілому, а підйом настає раніше. Отже, станом ринку нерухомості можна судити про характер та тенденції в економіці: якщо на ринку нерухомості ситуація погіршується, то незабаром послідує погіршення ситуації і в національній економіці, і навпаки - за підйомом ринку нерухомості, як правило, йде підйом у національній економіці. p> При перенасичення ринку об'єктами нерухомості спостерігається спад на ринку нерухомості. Кількість незайнятих об'єктів стрімко збільшується і власнику об'єкта нерухомості складно його продати, ціни знижуються (1). Це ринок покупця. Далі відбувається перебудова на ринку нерухомості (2). Після зростання попиту на побудовані об'єкти спостерігається поглинання створених об'єктів нерухомості (3). Практично відсутні пропозиції нових об'єктів. Цей цикл визначається зростанням передінвестиційних досліджень щодо створення нових об'єктів нерухомості. У результаті підвищення попиту на новостворені об'єкти нове будівництво досягає апогею (4) і характеризується зростанням цін на об'єкти будівництва, виникає надлишок будівельних потужностей і перевиробництво будівельної продукції, а будівельна діяльність скорочується. Це ринок продавця. Настає стабілізація (5), розрізняючи попит і пропозиція в стані рівноваги. Розвиток цінової динаміки на ринку житла може мати три шляхи: зростання, стабільність, спад. Стабілізація цін вносить визначеність на ринку нерухомості, наближає попит і пропозиція до рівноваги, коли продавці і покупці можуть планувати свої дії. Однак постає питання: що розуміти під стабілізацією цін, що може забезпечити сталий розвиток? Ринок нерухомості може стійко розвиватися на основі самоорганізації, коли ціни на ньому ростуть з темпом, трохи перевищує темпи інфляції, в цьому випадку інвесторові вигідно вкладати кошти в будівництво об'єктів нерухомості, а споживачі можуть планувати свої дії. Важливий для цього і загальне економічне зростання в країні і досліджуваному регіоні. Що ж стосується стабілізації цін на нерухомість, заснованої на незначних коливаннях цін за принципом В«спад-ріст-спадВ», то така ситуація, на нашу думку, не може стати джерелом сталого розвитку ринку нерухомості.
Цикл ринків нерухомості
4
5
3
економічний цикл
2
Рис. 2. Взаємозв'язок економічних циклів
Тривалий і інтенсивне зростання цін вносить нестабільність в систему ринку нерухомості, проте в історії вітчизняного ринку нерухомості до теперішнього часу подібній ситуації не спостерігалося, хоча дуже близькою до нестійкості була ситуація на ринку житла Санкт-Петербурга в кінці 2003р. - Початку 2004р. p> Можливий також перехід до тенденції зниження цін, причому в цьому випадку важливі причини зниження. Зниження цін, викликане фінансовими потрясіннями (прикладом може бути ситуація на ринку з серпня 1998 до середини 1999р.), призводить до нестабільності - Продавці поспішають продати квартири, а покупці чекають подальшого зниження цін; також зниження цін на нерухомість веде до зниження прибутковості будівельних компаній, ріелторських агентств, підприємств промисловості будівельних матеріалів та інших компаній, що обслуговують цей ринок, а зниження цін, викликане технологічними поліпшеннями, що знижують собівартість будівництва, йде тільки на користь самоорганізаційного розвитку системи.
На ринку нерухомості активно розвивається сектор оренди житлової нерухомості. Структура попиту та пропозиції постійно змінюється. Наприклад, попит на дорогі квартири неоднорідний: одні наймачі готові платити за місце, за престижність, інші - за сучасні зручності, комфорт. p> Слід звернути увагу на той факт, що часто переваги покупців і орендарів елітної нерухомості розходяться: на все, що можна дорого продати, виходить, також дорого здати. Для прикладу можна навести кілька адрес в м. Санкт-Петербурзі. Фасадне житло на Англійській набережній пішов по & 4000-5000 за 1м 2 , але здати квартиру дорожче & 25/м 2 на місяць вельми проблематично. І пішки до Невського далеченько, і машину поставити ніде. Володіти такими апартаментами престижно, знімати їх незручно. Таких адрес можна навести з десяток.
Формується і ринок оренди заміських будинків. Попит відображає пропозицію, проте дохід від здачі котеджів в оренду настільки невеликий, що інвестиції в цей бізнес не йдуть зовсім: ніхто не намагається будувати будинки для здачі внайми. Отже, розрив між попитом і пропозицією буде наростати, поки в цю сферу не підуть інвестиції.
Держава по відношенню до об'єктів нерухомості, як до будь-якого товару, не пред'являє претензій з реалізації, але в той же час від імені товариства контролює режим використання та порядок реалізації об&#...
