ного року, вимагають державної реєстрації (див. ст. 164, 609 ЦК). p> Якщо предметом договору оренди є будівля або споруда, ряд загальних положень про оренду не застосовується, оскільки вони заміщуються спеціальними правилами. Слід відразу зазначити, що стосовно оренди нежитлових приміщень будь-які спеціальні правила в Кодексі відсутні, тому до вказаних правовідносин загальні правила про договір оренди застосовуються в повному обсязі. Не можна не помітити деякої подібності положень про оренду будівель і споруд і що містяться в ЦК норм про купівлю-продаж нерухомості (ст. 549-558), що представляється абсолютно виправданим. Тим самим забезпечується однаковий правовий режим об'єктів нерухомості в майновому обороті.
Спеціальні правила, що регулюють договір оренди будівлі або споруди, викликані до життя специфічними властивостями будівель і споруд як об'єктів нерухомості: особливої вЂ‹вЂ‹цінністю цих об'єктів, їх непотребляемостью в процесі використання, нерозривним зв'язком з землею і т. п.
Вимоги до форми договору оренди будівлі (споруди) полягають у тому, що такий договір повинен бути укладений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання цих вимог тягне недійсність договору. Кодекс не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі або споруди. Державній реєстрації підлягають тільки ті договори, термін дії яких перевищує один рік.
Як зазначалося, будівлі та споруди відносяться до об'єктах нерухомості, нерозривно пов'язаним із землею (24, С. 86). Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будівля (Споруду). Визначенню цих прав допоможуть деякі правила, які у Кодексі (ст. 652-653). Зазначені правила сформульовані стосовно до двох ситуацій, коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будівля (Споруду), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачі орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендарю відповідно до договору земельна ділянка може бути наданий і на іншому праві. Якщо ж договір оренди будівлі (споруди) не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п. 2 ст. 652). p> Якщо земельна ділянка не належить на праві власності орендодавцю будівлі (споруди), така будівля (споруда) може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не суперечитимуть законом або договором із власником земельної ділянки (п. 3 ст. 652). Очевидно, що за таких обставин до орендаря будинку (споруди) від орендодавця переходить і право користування відповідною частиною земельної ділянки.
Стабільності орендних відносин і захисту прав і законних інтересів орендаря сприятиме положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда) і яка необхідна для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки, в тому числі в результаті його продажу іншій особі (ст. 653). У договорі оренди будівлі (споруди) значно зростає в порівнянні з орендою іншого майна роль умови договору про орендну плату (ст. 654). Досить сказати, що до зобов'язань, що виникають з договору оренди будівлі (Споруди), не можуть бути застосовані загальні правила про оренду, що діють в випадках, коли договором не визначені розмір, порядок, умови і терміни внесення орендної плати. Як відомо, в подібних ситуаціях сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічного майна при порівнянних обставинах (див. ст. 614). За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі (споруди) вважається неукладеним. Орендна плата, обумовлена ​​договором оренди будівлі (споруди), повинна включати в себе також плату за користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване.
Виконання орендодавцем зобов'язань, що випливають з договору оренди, здійснюється шляхом передачі відповідної будівлі (Споруди) та прийняття його орендарем. Дана операція повинна бути оформлена передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. У такому ж порядку орендований будинок (споруду) повертається орендарем орендодавцю при припиненні договору оренди.
Важливим етапом у законодавчому забезпеченні лізингової діяльністю слід вважати введення в дію з 1 березня 1996 Цивільного кодексу Російської Федерації (частина друга), в якому одним з видів договору оренд...
