дставників експлуатаційних служб.
Дослідження земельного ринку та практики продажів.
1.3 Аналіз найбільш ефективного використання земельної ділянки
Ринкова вартість земельної ділянки визначається виходячи з його найбільш ефективного використання, тобто найбільш ймовірного використання земельної ділянки, що є фізично можливим, економічно виправданим, відповідним вимогам законодавства, фінансово здійсненним, і в результаті якого розрахункова величина вартості земельної ділянки буде максимальною. НЕІ розглядається як з точки зору "умовно вакантного" стану земельної ділянки, так і з урахуванням варіантів поліпшення характеристик вже існуючого на ділянці об'єкта. НЕІ земельної ділянки визначається з урахуванням можливого обгрунтованого його поділу на окремі частини, що відрізняються формами, видом і характером використання.
Найбільш ефективне використання може не збігатися з поточним використанням земельної ділянки. При цьому можливе перепрофілювання характеру використання ділянки або знесення наявних об'єктів без нанесення якого-небудь збитку довкіллю. При визначенні НЕІ приймаються до уваги: ​​
цільове призначення і дозволене використання;
переважаючі способи землекористування в найближчій околиці оцінюваного земельної ділянки;
поточне використання земельної ділянки;
перспективи розвитку району, в якому розташована земельна ділянка;
очікувані зміни на ринку землі та іншої нерухомості.
1.4 Розрахунок ринкової вартості на основі трьох підходів до оцінки та узгодження отриманих результатів
Відповідно до Федерального закону від 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", оцінювач при проведенні оцінки використовує (або обгрунтовує відмову від використання) витратний, порівняльний і прибутковий підходи до оцінки. Він самостійно визначає в рамках кожного з підходів оцінці конкретні методи оцінки. При цьому враховується обсяг і достовірність доступної для використання того чи іншого методу ринкової інформації.
У Методичних рекомендаціях з визначення ринкової вартості земельних ділянок рекомендується використовувати:
метод порівняння продажів;
метод виділення;
метод розподілу;
метод капіталізації земельної ренти;
метод залишку;
метод передбачуваного використання.
Методи порівняння продажів, виділення і розподілу засновані на порівняльному підході. На прибутковому підході засновані методи капіталізації земельної ренти, залишку та передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку та методі виділення.
Кожен з цих методів може призвести до отримання різних величин вартості земельної ділянки. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити достоїнства і недоліки к...
