в у цей сектор, у тому числі через емісійні іпотечні цінні папери або облігації.
Механізм функціонування системи іпотечного кредитування може бути представлений таким чином.
Громадяни, володіють певними накопиченнями і стабільними доходами, приймають рішення придбати житлову нерухомість (квартири або індивідуальні будинки) за допомогою іпотечних кредитів.
Кредитор перевіряє платоспроможність потенційних позичальників (процедура андеррайтингу), тобто оцінює, чи в змозі він зі свого поточного доходу, який може виявитися єдиним джерелом погашення кредиту, платити щомісяця певну, обумовлену договором по іпотечному кредиту суму. Є золоте банківське правило: на виплату кредиту позичальник не повинен витрачати більше 30% свого особистого щомісячного доходу. Якщо ця частка більше, наприклад, 40-60%, то такий кредит вже ставати ризикованим. Може вийти так, що позичальник не зможе його виплатити. Тому, виходячи з доходу позичальника, банк оцінює той обсяг кредиту, який він може надати.
У разі позитивного рішення позичальники укладають кредитні договори з кредитором на покупку вибраної житлової нерухомості. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою. Предмет іпотеки визначається в договорі із зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для цілей ідентифікації описом (наприклад, житлові приміщення, що належать на праві власності фізичним та юридичним особам). Іпотека житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальної власності, не допускається. p> Після укладення договору про іпотеку, банк, як правило, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір якого в різних країнах може коливатися в Залежно від існуючого законодавства і економічний ситуації. Банк-кредитор зацікавлений у тому, щоб цей внесок був якомога більше, т. к. чим більше перший внесок, тим менш ризикована операція і сам кредит. В даний час в Росії передбачається, що початковий внесок повинен становити як мінімум 30% від вартості квартири, а на 70% позичальник може взяти кредит. p> Зобов'язання позичальників, забезпечені заставами купується житлової нерухомості, оформляються у вигляді заставних.
Пули закладних продаються кредиторами іпотечними агентам, які формують іпотечне покриття іпотечних цінних паперів, що купуються інституційними інвесторами, або банки, що задовольняють вимогам Банку Росії і ФКЦП Росії, самі формують іпотечне покриття і емітують іпотечні цінні папери.
Таким чином, умовами функціонування іпотечного кредитування є наявність попиту на іпотечні кредити і пропозицій на ринку житла.
У Нині в російській практиці іпотечного кредитування існує три основні схеми надання кредитів для придбання житла.
1. Схема кредитування з оформленням договору застави.
Дана схема була основною при створенні всієї програми іпотечного кредитування. ...
