авка яка забезпечує повернення первісних інвестицій. Ставка поділяє дохід на дві частини: відшкодування капітальних вкладень у нерухомість і отримання доходу від володіння об'єктом.
У оцінній практиці використовуються 3 методу розрахунку норми повернення капіталу, метод Рингу, метод Інвуд і метод Хоскольда.
Метод Рингу. Цей метод використовується, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами. Норма повернення являє собою щорічну частку первинного капіталу, отчисляемую в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка при 100-відсотковому поверненні капіталу. p align="justify"> Метод Інвуд. Даний метод використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестицій. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування при тій же ставці відсотка. p align="justify"> Метод Хоскольда. Використовується в тих випадках, коли ставка доходу первинних інвестицій кілька висока, і малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованого коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою. Даний метод використовується, якщо потоки доходів стабільні протягом тривалого періоду і є значною величиною, а також, якщо потік доходів зростає стійкими темпами. Метод непридатний у ситуації, коли об'єкт оцінки являє собою об'єкт незавершеного будівництва або вимагає значної реконструкції, т.е в найближчий період не може приносити стабільного доходу. p align="justify"> В«Інформаційна непрозорістьВ» російського ринку ускладнює розрахунок Чистого операційного доходу і ставки капіталізації, зважаючи на недолік інформації за реальними угодами продажу, експлуатаційним платежах і т. д.
Метод дисконтування грошових потоків
Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) більш складний, детальний та дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження.
Застосовується метод ДДП, коли:
передбачається, що майбутні грошові потоки будуть істотно відрізнятися від поточних;
є дані, що дозволяють обгрунтувати розмір майбутніх потоків грошових коштів від нерухомості;
потоки доходів і витрат носять сезонний характер;
оцінювана нерухомість - великий багатофункціональний комерційний об'єкт;
об'єкт нерухомості будується або тільки що побудований і введення: (або введений в дію).
Метод дисконтованих грошових потоків - найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно надходити і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, я...
