к нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному через певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позицій того, як грошовий вираз цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний. br/>
2. Практична частина. Оціночна вартість готельної нерухомості на прикладі 3-х готелів Південного адміністративного округу Москви: В«Джаз-готельВ», В«ФламінгоВ» та В«ЕлектронВ»
ринковий вартість готельний нерухомість
Розглянемо оцінку нерухомості на прикладі готелів Південного адміністративного округу Москви: В«Джаз-готельВ», В«ФламінгоВ» та В«ЕлектронВ».
Оскільки дохід від здачі в оренду є не стабільним по роках прогнозного періоду, то для визначення вартості оцінюваного об'єкта нерухомості дохідним підходом вибирається метод дисконтування грошових потоків із застосуванням техніки ДДП-аналізу. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки з використанням техніки ДДП-аналізу розглянемо на умовному прикладі при наступних вихідних даних (таблиця 1). br/>
Таблиця 1
Розрахункові показники В«Джаз-готельВ», Значення показника 1. Площа оцінюваного приміщення, м25002. Частка невикористовуваної площі,% - для першого року15-для другого року 20 - в наступні роки - повна загрузка03. Ставка оренди за місяць в перший рік прогнозного періоду, тис. руб./М 2 3004. Зростання орендної плати на рік,% 125. Частка втрат при зборі платежів, щорічно,% 36. Витрати на управління,% на рік від ДВД 57. Інші операційні витрати,% на рік від ДВД108. Капітальні вкладення,% на рік від ЧОД159. Вартість придбання об'єкта, тис. руб.15 65010. Вартість перепродажу об'єкта, тис. руб.17 80011. Іпотечний кредит,% від вартості пріобретенія3512. Ставка банківського відсотка за іпотечним кредитом,% 1213. Премія за ризик вкладення в нерухомість,% 614. Премія за ризик ліквідності,% 615. Премія за ризик інвестиційного менеджменту,% 5 Розрахунок проводиться в такій послідовності.
. Визначаємо ДВД і ЧОД від використання об'єкта нерухомості в прогнозному періоді. Вихідні дані, порядок визначення і його результати зводяться в розрахункову таблицю (таблиця 2). p align="justify">. Оскільки для придбання об'єкта нерухомості пропонується взяти іпотечний кредит, то необхідно визначити вартість обслуговування боргу та залишкову плату за кредит ОПК (залишок боргу) на рік закінчення прогнозного періоду (перепродажу оцінюваного об'єкта). p align="justify"> .1 Визначаємо суму кредиту ІК як добуток відсотка від вартості придбання оцінюваного об'єкта нерухомості, визначального розмір кредиту (70%) та вартості придбання об'єкта Спр: ІК = 0, 35 В· Спр = 0,35 В· 15 650...
