е зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь впливу різних факторів, що впливають на вартість об'єкта нерухомості.
Оскільки в процесі оцінки об'єктів нерухомості спостерігається взаємодія трьох елементів - суб'єкта, об'єкта та ринкового середовища - то фахівцями, що займаються оцінкою об'єктів нерухомості виділено три групи принципів:
. Принципи, засновані на уявленнях користувача;
. Принципи, пов'язані з об'єктом нерухомості (перш за все з землею) і його поліпшенням;
. Принципи, пов'язані з ринковим середовищем.
Особливе місце займає узагальнюючий принцип - принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості.
До конкретно оцінюваного об'єкту нерухомості можуть бути застосовані відразу кілька принципів. У той же час, не в кожній ситуації, що виникає в процесі оцінки можна застосувати ці принципи в повному обсязі. Суб'єкти ринку нерухомості часто надходять, не керуючись розумними доводами. Один принцип може відсунути в бік іншої залежно від конкретної ситуації або діючої особи. Тому, вищеназвані групи принципів лише відображають тенденцію економічної поведінки суб'єктів нерухомості, а не гарантують реальність такої поведінки.
. Принципи, засновані на уявленнях користувача - корисності; заміщення; очікування - дозволяють, з точки зору користувача, визначити корисність об'єкта, його прийнятну ціну на ринку і очікувані вигоди від володіння об'єктом нерухомості.
Нерухомість має вартістю тільки в тому випадку, коли вона може бути корисна потенційному власнику для реалізації певної економічної функції. Корисність об'єкта нерухомості - це його здатність задовольнити потреби користувача в даному місці і протягом певного періоду часу. Цей принцип отримав назву «принцип корисності» і професійні оцінювачі широко користуються ним у своїй практичній роботі.
Як правило, покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж ціну, запитувану за інший відповідний або знову побудований об'єкт з такою ж корисністю. Цей підхід закладено в так званий «принцип заміщення» і, як правило, він припускає наявність варіантів для покупця. «Принцип заміщення» говорить про те, що вартість оцінюваної нерухомості не повинна перевищувати витрат на придбання аналогічного об'єкта.
Корисність об'єкта нерухомості пов'язана з вартістю прогнозованих майбутніх вигод (очікування доходів). Оціночний «принцип очікування» говорить про те, що вартість об'єкта нерухомості повинна включати в себе поточну вартість всіх майбутніх доходів і враховувати постійне зростання цієї вартості під впливом збільшення попиту та обмеження пропозиції.
Принципи, пов'язані з об'єктом нерухомості (перш за все з землею) і його поліпшенням:
залишкової продуктивності землі;
граничної продуктивності (принцип вкладу);
зростаючого і що зменшує доходу;
збалансованості;
економічного розміру;
економічного поділу.
Використовуючи оцінний «принцип залишкової продуктивності землі», власник земельної ділянки при мінімальних витратах на його облаштування може витягувати максимальний дохід (задовольнит...
