и конкретної нерухомістю особливі потреби користувача або шляхом вигідного для себе поєднання цих трьох варіантів отримати максимальний дохід) . При цьому, звичайно, слід пам'ятати, що чистий дохід власник земельної ділянки отримає лише після того, як будуть оплачені вартість праці, капіталу та підприємницької діяльності. Практично цей принцип використовується при визначенні доцільності нового будівництва.
Оціночний «принцип граничної продуктивності» характеризує додатковий грошовий внесок власника в об'єкт нерухомості, але не на суму вартості нового елемента нерухомості (наприклад, не вартість гаража, який прилаштовується до будинку), а на суму, в яку оцінюється об'єкт нерухомості з урахуванням цього нового елемента (тобто вартість в цілому будинку з гаражем). Деякі додаткові елементи, дійсно, можуть збільшити вартість об'єкта нерухомості на більшу величину, ніж витрати на створення цих додаткових елементів, хоча є й такі, які фактично зменшують вартість.
Використовуючи оцінний «принцип граничної продуктивності» і аналізуючи ринкову кон'юнктуру, власник нерухомості може отримати додатковий чистий дохід, якщо своєчасно буде включати в нерухомість або вилучати з неї конкретні об'єкти, пам'ятаючи про те, що поліпшення об'єкта нерухомості володіють цінністю, коли вони супроводжуються збільшенням ринкової вартості.
Суть «принципу зростаючого і зменшуваного доходу» полягає в тому, що в міру додавання капіталу і праці до нерухомого майна прибутковість буде збільшуватися до певної величини і може настати момент коли витрати будуть перевищувати вартість об'єкта нерухомості.
Нерухомістю можуть володіти одночасно кілька власників. Ці майнові права, визнані законом, можна розділити або з'єднати таким чином, щоб при реалізації нерухомості її загальна вартість збільшувалася.
Поділ майнових інтересів може відбуватися по-різному:
фізичний поділ ділянки землі;
поділ часу (оренда, довічне володіння, майбутні майнові права);
поділ прав користування (обмеження на використання об'єкта нерухомості);
поділ за видами майнових прав (спільна оренда, партнерство, довірче управління, опціони, контракти з обумовленими умовами продажу);
поділ з прав кредитора вступити у володіння (перші заставні, «молодші» заставні, податкові заставні, судові застави, участь у капіталі).
«Принцип економічного поділу» застосовується в тому випадку, якщо права на нерухомість можна розділити на два або більше майнових інтересу, реалізуючи які в різний час і різними частинами, власники мають можливість збільшити загальну вартість нерухомого майна.
Принципи, пов'язані з ринковим середовищем - залежності; відповідності; попиту та пропозиції; конкуренції; зміни - дозволяють визначити:
залежність вартості об'єкта нерухомості від його місця розташування, відповідність нерухомого майна за архітектурним стилем та рівнем зручностей потребам ринку;
пропозиції та попит на конкретні об'єкти нерухомості;
рівень конкуренції на ринку нерухомості;
зміна вартості об'єктів нерухомості під впливом фізичного і морального зносу.
Грамотне використання цієї гру...
