вих правовідносин є житлові приміщення. До них відносяться житлові будинки та їх частини, квартири та їх частини, кімнати. Заселення жилих приміщень, визнаних згідно із санітарним законодавством Російської Федерації непридатними для проживання, а також надання громадянам для постійного або тимчасового проживання нежитлових приміщень, не допускається.
Раніше для відносин, що випливали з договору комерційного найму, в Житловому кодексі РРФСР застосовувалися терміни будинок raquo ;, квартира raquo ;. Під предметом (об'єктом) договору комерційного найму розуміється житлове приміщення у вигляді житлового будинку або його частини, квартири або її частини (ст. 673 ЦК України). Доцільно ввести в житлове законодавство і практику єдине поняття об'єкта (предмета) усіх видів житлових правовідносин - житлове приміщення. Під ним можна розуміти житловий будинок, частина будинку, квартиру, частину квартири, а у випадках, передбачених законом, і частина кімнати.
Житлове законодавство пред'являє до житлових приміщень певні вимоги. Перш за все, воно має бути житловим, тобто протягом усього року функціонально призначеним для проживання громадян. Це означає, що житловий будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, повинен бути будовою капітального типу. Всілякі времянки, вагончики та інше до таких будівель не відносяться і до складу житлового фонду не включаються. У подібних приміщеннях можуть проживати громадяни, але з ними повинен укладатися договір оренди (майнового найму). Об'єктом житлових правовідносин не можуть бути підсобні приміщенняя (кухні, коридори, комори тощо.).
Стаття 673 ГК РФ до предмета договору комерційного найму встановлює лише дві вимоги: жиле приміщення має бути ізольованим і придатним для постійного проживання. У Цивільному кодексі зміст поняття придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством. Звідси можна зробити висновок, що жиле приміщення має відповідати санітарним і технічним вимогам. При визначенні придатності житлового приміщення виходять з будівельних норм і правил (СНиП), протипожежних і санітарних вимог (наприклад, приміщення не повинно розташовуватися в підвальних, напівпідвальних поверхах, висота приміщення від підлоги до стелі повинна складати не менше 2,5 метрів, освітлення приміщення повинно бути природним).
Непридатність житлового приміщення може бути пов'язана з фізичним зносом будинку, розташований у зонах, заборонених до забудови, в небезпечних для життя і т.д. Зі статті 673 ГК РФ можна зробити й інший висновок: до предмета договору комерційного найму житлового приміщення пред'являється мінімум вимог, тобто предметом даного договору може бути будь-яке приміщення, в тому числі і невпорядковане, що відповідає тільки санітарним і технічним вимогам.
Порядок визнання приміщення житловим приміщенням і вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом Російської Федерації відповідно до ЖК РФ та іншими федеральними законами.
2.2 Суб'єкти житлових правовідносин
Суб'єкти правовідносин - це особи, які володіють правосуб'єктністю, які можуть брати участь у правових відносинах і бути носіями прав та обов'язків.
Суб'єкти житлових відносин зазначені у п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ними є: 1) громадяни; 2) юридичні особи; 3) Російська Федерація; 4) суб'єкти Російської Федерації; 5) муніципальні освіти.
Положення ЖК РФ застосовуються до житлових відносин за участю іноземних громадян та іноземних юридичних осіб, якщо інше не встановлено ЖК РФ або іншим федеральним законом.
Громадяни (фізичні особи) виступають суб'єктами найрізноманітніших житлових правовідносин, оскільки відповідно до житловим законодавством житлове приміщення призначене для проживання громадян (п. 1 ст. 17 ЖК). З метою задоволення постійної потреби в житлі громадяни вступають в житлове правовідносини з юридичними особами, у господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходяться житлові приміщення. Разом з тим, будучи наймачами житлових приміщень у зазначених будинках, громадяни можуть бути суб'єктами правовідносин піднайму і тимчасового проживання, виступаючи в якості наймодавців займаних ними жилих приміщень.
У будинках житлових кооперативів правовідносини з користування житловими приміщеннями складаються між громадянами - членами кооперативу та кооперативом.
У приватному житловому фонді громадяни вступають у правовідносини користування житловими приміщеннями між собою. Громадянин - власник житла використовує, як правило, житло для особистого проживання і проживання членів його сім'ї, але може також здавати житло для проживання іншим громадянам за договором комерційного найму.
