і роботи;
заробітна плата обслуговуючого персоналу;
податки на заробітну плату;
витрати по забезпеченню безпеки;
витрати на управління (зазвичай прийнято визначати величину витрат на управління у відсотках від дійсного валового доходу) і т.д.
До витрат на заміщення відносять витрати, які або мають місце всього один раз за кілька років. До таких витрат відносять періодичну заміну швидкозношуваних компонентів поліпшень.
Умовно-змінні витрати, пов'язані зі ступенем експлуатації майна є витратами орендаря - того, хто безпосередньо використовує оцінювані активи. Так як оцінюється повне право власності потенційного орендодавця, то в подальших розрахунках ці витрати не враховуються.
Умовно-постійні витрати та витрати на заміщення для оцінюваних об'єктів нерухомості на основі аналізу аналогічних об'єктів складають: податок на майно - 2391000 * 2,2%=52602; податок на землю 0,15% від кадастрової вартості 55302, що складе 6% від дійсного валового доходу. В основу приводяться розрахунків покладено припущення про укладення договорів чистої оренди, найбільш уживане на ринку виробничо-складської нерухомості. У цьому випадку всі витрати по комунальних послугах, а власник майна несе постійні витрати у вигляді податків на нерухомість, страхових зборів, управління об'єктом, капітальних резервів та ін.
Реверсія- повернення інвестованого в об'єкт нерухомості капіталу в кінці прогнозованого періоду. Розраховується як ринкова вартість (ціна продажу) об'єкта нерухомості для оцінки його вартості методом дисконтованих грошових потоків.
Коефіцієнт капіталізації для реверсії:
К=Д-Т,
де Д - ставка дисконтування, рівна 19%;
Т - темпи зростання, рівні 5%.
Таким чином, для розрахунків ринкової вартості об'єктів оцінки методом дисконтованих майбутніх доходів визначено коефіцієнт капіталізації для реверсії рівний 14%.
Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки методом дисконтованих майбутніх доходів представлений нижче по тексту в таблиці 24.
Таблиця 24 - Розрахунок ринкової вартості майнового комплексу методом дисконтованих майбутніх доходів
Найменування показателей1 год2 год3 год4 рік5 годпост (руб.) (грн.) (грн.) (грн.) (грн.) (грн.) ПВД2 076 3602 387 8142 626 5952 889 2553 178 1803 337 089Потері,% 151515151515ІТОГО дійсного валового ДОХОД1 764 9062 029 6422 232 6062 455 8672 701 4532 836 526Операціонние витрати, в тому числі: 105 894 121 779 133 956 147 352162 087170 192Чістий дохід до сплати налогов1 659 0121 907 8632 098 6502 308 5152 539 3662 666 334Термінальний коефіцієнт капіталізаціі14 Вартість реверсії 19045246Ставка дисконтування,% 19 Поточна вартість едініци0,840340,706170,593420,498670,419050,35214Чістая поточна вартість1 394 1341 347 2761 245 3811 151 1871 064 1216 202 099Текущая вартість реверсіі6706593 Ринкова стоімость12 908692
Таким чином, ринкова вартість нерухомого майна, розрахована дохідним підходом, на дату оцінки 01.01.2013 р склала: 12909000 (Дванадцять мільйонів дев'ятсот дев'ять) рублів.
Узгодження результатів і висновок про ринкову вартість нерухомості
Два традиційних в оціночної діяльності підходу, дали такі результати по об'єкту оцінки:
витратний підхід - 10720591 рубль.
прибутковий підхід - 12909000 рублів.
Метою зведення результатів всіх використовуваних підходів є визначення переваг і недоліків кожного з них і, тим самим, вироблення єдиної вартісної оцінки.
Витратний підхід корисний в основному для оцінки об'єктів, унікальних за своїм виглядом і призначенням, для яких не існує ринку, або для об'єктів з незначним зносом.
В оцінці витрат на відтворення велика частка експертних суджень.
Основним недоліком витратного підходу, незважаючи на більшу достовірність його результатів, є те, що вартість, розрахована даним підходом, не враховує витрати на виділення земельної ділянки, витратний підхід присвоюємо 40%.
Підхід з точки зору прибутковості в даному випадку відображає граничну вартість, більше якої не платитиме потенційний інвестор, який розраховує на типове використання об'єкта і на прийняті ставки прибутковості.
дохідного підходу присвоюємо 60%.
Таблиця 25 - Узгодження результатів ринкової вартості
Підхід оценкіПолученний результат при використанні кожного підходу, руб.Степень довіри кожному подходуСтоімость кожного використаного...
