8. Оцінка ринкової вартості складу
Визначення ринкової вартості проводиться з урахуванням всіх чинників, що впливає як на ринок об'єктів в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При оцінці ринкової вартості майна відповідно до стандартів, обов'язковими до застосування суб'єктами оціночної діяльності, були застосовані:
1) Витратний,
2) Порівняльний,
3) Прибутковий. p> Використання трьох підходів призведе, як правило, до трьох різних величинам вартості одного і того ж об'єкта. Після аналізу результатів, отриманими різними підходами, остаточна оцінка вартості встановиться шляхом узгодження, виходячи з того, який підхід більшою, а в якій меншій мірі відобразить реальну ринкову вартість оцінюваного майнового комплексу.
В основі витратного підходу лежить принцип заміщення, згідно яким інвестор не заплатить за об'єкт нерухомості суму більшу, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта без надмірної затримки.
У витратному підході вартість нерухомості дорівнює вартості землі плюс вартість поліпшень на ділянці за вирахуванням накопиченого зносу.
Алгоритм витратного підходу:
1) оцінка відновної вартості будівлі;
2) оцінка підприємницького прибутку;
3) розрахунок зносу;
4) визначення ринкової вартості земельної ділянки;
5) коригування відновної вартості на величину зносу і вартості земельної ділянки, яка здійснюється за наступною формулою:
, (1)
де V - вартість об'єкта нерухомості;
Vвос - відновна вартість будівлі;
І - величина зносу;
Vзем - вартість земельної ділянки.
Вартість земельної ділянки, визначена шляхом виділення, склала 1568501,8 рублів.
Вартість об'єкта оцінки, визначена витратним підходом, з урахуванням ПДВ становить: 14518752,38 рублів.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічним, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, що визначає його вартість.
Порівняльний підхід застосовується, коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів-аналогів.
Вартість об'єкта оцінки порівняльним підходом склала 14543458,26 рублів.
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який стверджує, що вартість об'єкта оцінки визначається величиною майбутніх вигод її власника. Оцінка дохідним підходом передбачає, що потенційні покупці розглядають приносить дохід об'єкт оцінки з точки зору інвестиційної привабливості, тобт...
