кінця 2011 р. виникне дефіцит пропозиції якісних складських приміщень, готових до в'їзду орендарів. Проте, слід відзначити підвищення попиту на земельні ділянки під складське будівництво в Московському регіоні, що спостерігалося в III кварталі поточного року. У зв'язку з цим ми очікуємо, що наступного року будуть анонсуватися нові проекти. p align="justify"> (Джерело: Colliers International)
оцінка земельна ділянка ринок
Розділ 8. Опис процесу оцінки об'єкта оцінки
В· Розрахунок вартості земельної ділянки методом порівняння продажів
Для оцінки методом порівняння продажів були проведені дослідження та аналіз ринку земельних ділянок, розташованих в Московській області. Оцінювачами були обрані в якості аналогів 3 земельні ділянки. p align="justify"> Обгрунтування вибору аналогів
При оцінці вартості права власності на земельні ділянки в рамках витратного підходу в якості об'єктів аналогів необхідно використовувати земельні ділянки з аналогічним ННЕІ.
Критерії відбору об'єктів аналогів в даному випадку такі:
В· Призначення відповідно до ННЕІ (виробничо-складське призначення);
В· Порівнянна площа;
В· Зіставне місце розташування;
В· Наявність комунікацій.
Пояснення внесених поправок
Порядок внесення поправок наступний: місце розташування, площа ділянки, цільове призначення, наявність/відсутність комунікацій, фактори, що змінюють вартість земельної ділянки.
Статус. Коригування враховує різницю між цінами пропозиції та продажу і відображає максимально можливу знижку до ціни пропозиції ділянки, яка може бути досягнута (отримана) в ході ведення переговорів між продавцем і покупцем; як правило, її значення коливається в діапазоні від 5% до 10%. Величина її також залежить від розвиненості ринку аналогічних з оцінюваним об'єктів нерухомості в регіоні: чим ринок розвиненіша, тим знижка до ціни пропозиції менше. У нашому випадку ми вважаємо, що ринок продажу земель під виробничі цілі в Московській області достатньо розвинений, тому до цін усіх приміщень-аналогів ми вирішили застосувати коригування у розмірі 0,95. p align="justify"> Цільове призначення. Земельні долі мають юридично дозволене використання. У даному випадку всі земельні ділянки призначені під промислову забудову. Коригування не потрібно. p align="justify"> Інженерні мережі. Поправки вводяться на наявність або відсутність комунікацій, а також на їх розташування на ділянці або безпосередньо поблизу нього, тобто на можливість підключення до комунікацій. Очевидно, що відсутність поблизу ділянки комунікацій вимагає додаткових витрат (інвестицій) на їх прокладку, даний факт знижує вартість землі, його комерційну привабливість. Коригування на комунікації розраховується на основі даних про парних продажах. У даному випадку поправка не потрібно, оскільки всі об'єкти приблизно в рівній мірі забезпечені комунікаціями. p align="justify"> Площа. Розмір коригування був розрахований на основі статистичного дослідження залежності ціни на земельні ділянки під промисловими об'єктами від розміру ділянки. p align="justify"> Ця залежність відображена на графіку, представленому нижче:
В
Характеристика об'єктів-аналогів представлена ​​в таблиці нижче:
Характеристика/показательАналог № 1Аналог № 2Аналог № 3Об'ектОпісаніе об'ектовІсточнік інформацііrealto.ru, тел. (495) 767-14-54osan.ru, тел. 8-926-130-67-24roszem.ru, тел. 8-916-330-20-76-Назва об'єкту-аналогаземельний участокземельний участокземельний участокземельний участокСегмент ринкавторічний земельна риноквторічний земельна риноквторічний земельна риноквторічний земельна ринокРиночная вартість, $, руб. $ 6 732 450 208 672 288 $ 8 500 000 263 457 500 $ 8 700 000 269 656 500-Ринкова вартість, $/га, руб./га $ 1 346 490 41 734 458 $ 1 307 692 40 531 913 $ 1 242 857 38 522 353-Аналіз умов сделкіТіп сделкіпублічная офертапублічная офертапублічная офертапублічная офертаКорректіровка111-Умови фінансірованіяденежн. средстваденежн. средстваденежн. средстваденежн. средстваКорректіровка111-Умови умови 1 кв. 2009 р.1 кв. 2009 р.1 кв. 2009 р.1 кв. 2009 г.Корректіровка111-Об'єкт сделкіземельний участокземельний участокземельний участокземельний участокКорректіровка111-Передані праваправо довгостроковій арендиправо довгостроковій арендиправо довгостроковій арендиправо довгостроковій арендиКорректіровка111-Статусвиставлен на продаж c торгомвиставлен на продаж c торгомвиставлен на продаж c торгом-Корректіровка0 ,950,950,95...
