-Зведена корректіровка0, 950,950,95 - Аналіз місця розташування і найближчого окруженіяМестоположеніе (адреса) Московська область, д. Єліне м. Зеленоград р. Сходняг. Зеленоград, просп. Панфілова, д.7Бліжайшее шоссеЛенінградское Ленінградське Ленінградське Ленінградське Відстань від МКАД, км15151315Корректіровка1 1 1,12-Інфраструктура коригування 1 11,12-Аналіз якісних характерістікЦелевое іспользованіепод виробничі целіпод виробничо-складський комплекспод виробничо-складський комплекспод виробничі целіКорректіровка111-Дозвіл на нове будівництво (согл. комплект документації, проект нового стр-ва) нетнетнетнетКорректировка111-Особливості території (негативні фактори на ділянці: заболочена ., мягк. грунт тощо, або підвищують інв. привл-ть об'єкта) нетнетнетнетКорректировка111-Рельєф ділянки/формаотносіт. рівний/прав.относіт. рівний/прав.относіт. рівний/прав.относіт. ровный/прав.Корректировка111-Обременения, будови під сноснетнетнетнетКорректировка111-Загальна площа, га56, 578,55 Коригування 0,95 0,97 0,98-Мережі, комунікації, інж. оборуд. (Наявність, можливість підключення, розм. Щодо коригування 0,95 0,97 0,98-Підсумковий расчетІтоговая відносна корректіровка0, 9025 0,9215 1,04272-Скоригована вартість 1 га, $ 1 346 490 * 0,9025 = 12152071 307 692 * 0,9215 = 12050381242857 * 1,04272 = 1295952-Середня вартість 1 га земельної ділянки, $ (1 215 207 +1 205 038 +1 295 952)/3 = 1 238 732Стоімость земельної ділянки, $ 1 238 732 * 8,55 = 10 591 159Стоімость земельної ділянки, руб.10 591 159 * 30,995 = 328 272 937 = 329 000 000
Розрахунок коригування на віддаленість від МКАД методом парних продажів:
ОПІСАНІЕПАРАМЕТРЦЕНА ПРОПОЗИЦІЇ, 1 м2Адрес: м. Східної Кількість кімнат: 1 Площа загальна: 40 м ВІ Площа житлова: 20 м ВІ Площа кухні: 10 м ВІ < span align = "justify"> Поверх: 8/14 Балкон: 1 Ліфт: є Мусоропровод: є Ремонт: зроблений ремонт Телефон: є Джерело: <# "justify"> ВІ Площа житлова: 18 м ВІ Площа кухні: 9 м ВІ Поверх: 8/14 Балкон: 1 Ліфт: є Мусоропровод: є Ремонт: зроблений ремонт Телефон: є Джерело: kvartiranew.ru <# "justify"> К = 105000/ 93750 = 1,12
Розрахунок коригування на загальну площу:
де:
КS - коефіцієнт поправки;
S - площа земельної ділянки, соток, тоді:
К1 = 1,8359 * 5-0,0853 = 1,6
К2 = 1,8359 * 6,5-0,0853 = 1,56
К3 = 1,8359 * 7-0,0853 = 1,55
Коц.об. = 1,8359 * 8,55-0,0853 = 1,52
Розрахунок коригування:
Аналог 1: 1,52/1,6 = 0,95
Аналог 2: 1,52/1,56 = 0,97
Аналог 3: 1,52/1,55 = 0,98
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки, визначена методом порівняння продажів, дорівнює: 329000000 рублів
В· Розрахунок вартості об'єкта оцінки методом виділення
Для визначення вартості земельної ділянки методом виділення необхідно скористатися інформацією, представленої в Додатку 1 В«Розрахунок вартості заміщення поліпшень в рамках витратного підходуВ» і Додатку 2 В«Розрахунок вартості майнового комплексу в рамках порівняльного підходуВ».
З додатку 1 вартість дорівнює 219 626 436р. (VB)
З додатку 2 вартість дорівнює 997 954 734р. (VRE)
VL = VRE - VB, тоді:
VL = 997954734 - 219626436 = 778328 298р = 779000 000р
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки, визначена шляхом виділення, дорівнює: 779000000 рублів
В· Розрахунок вартості об'єкта оцінки методом залишку для землі:
Для визначення вартості земельної ділянки методом залишку для землі необхідно скористатися інформацією, представленої у Додатку 3 В«Розрахунок вартості майнового комплексу в рамках дохідного підходуВ» і самостійно певними ставками капіталізації для земельної ділянки і для будівель, споруд. br/>
VL = (NOI - (VB * RB))/RL
VB = 219626 436руб.
NOI = 4 091 898 * 30,668 = 125 490 328руб.
Rreal estate = RL * L + RB * B, де:
Rreal estate - ставка капіталізації для єдиного об'єкта нерухомості;
L = (1 - B) - частка земельної ділянки в єдиному об'єкті нерухомості;
B-частка поліпшень в єдиному об'єкті нерухомості;
RB - ставка капіталізації для поліпшень;
RL - ставка капіталізації поліпшень ...
