fy"> ПоказательЕд.ізмЗначеніеПорядок расчета1. Податок на землюруб.3 6721200 * 3,0662. S зем.участкакв.м1 200Согласно ісх.данним3. Кадастрова вартість ЗУруб/М21 225,574. Ставка податку на землюруб/кв.м3,061225,57 * 0,255. Податок на імуществоруб.12 073,61% від залишкової вартості об'єкта недвіжімості6.Остаточная вартість об'ектаруб.1 207 356По рез-ам затрат.подхода7. Витрати на страхованіеруб.6 0370,005 * 12073568. Резерв на заміщення без НДСруб.38 292,55-6% від ВСІТОГО: руб.60 075,1
3. Визначення величини змінних операційних витрат
Основну статтю змінних витрат становлять витрати на комунальні послуги: опалення, водопостачання, водовідведення, прибирання території та вивезення ТПВ:
Рпер1 =156,7 * 60 * 12=112 824 руб.
4. Розрахунок резерву на заміщення (РЗ) наведено в табл.4.3
Таблиця 4.3 Розрахунок резерву на заміщення поліпшень адміністративної будівлі
Констр.елементи з коротким терміном іспользованіяУд.вес констр.елемента,% від ВСНорм.срок використання, летСтоімость витрат на заміщення нового аналогічного елемента, руб.Резерв на заміщення констр.елемента, руб.Отделочние работи149159 763,517 751,5Внутр.сантех.і ел.уст.162074 +5863 729,3Прочіе работи625285 292,511 411,7ІТОГО: 36519 64238 292,5РЗ/ВС2,9%
. Нормативний термін життя конструктивних елементів приймається з табл. 2.2.
. Розрахуємо щорічний РЗ на відновлення покрівлі, з попереднім вирахуванням підприємницької прибули з НД (- 15%):
РЗкр=(НД/1,15 * В)/Тн=(1312343/1,15) * 0,14/9=17 751,5 руб./рік
РЗкр=(НД/1,15 * В)/Тн=1 141 167,8 * 0,16/20=9 129,3 грн./рік
РЗкр=(НД/1,15 * В)/Тн=1 141 167,8 * 0,25/25=11 411,7 руб./рік
Загальна сума РЗ за рік становить - 38 292,5руб., що дорівнює 2,9% від їх повної НД
Розрахуємо загальну суму всіх видів операційних витрат (табл. 4.1):
ЗР=Рпост + Рпер1= 60 075,1 + 112824 =172 899,1 руб.
. Розрахунок ставки капіталізації
Таблиця 4.4
№ПоказательЕд.ізмЗначеніеПорядок расчета1Безрісковая ставка% 7,82Вероятний термін експонування об'єкта на ринкеМес.3Експ.3Поправка на неліквідність% 1,95 (п.1/12) * п.24Поправка на ризик інвестування коштів у нерухомість % 0,5Страхованіе5Общій термін економічного життя улучшенійЛет85 * виходячи з групи капітальності об'екта6Фактіческій вік улучшенійЛет2По даними техн.паспорта7Еффектівний вік улучшенійЛет2Експ.8Оставшійся термін ек.жізні улучшенійЛет54 (п.5 * 0.70-п.7) 9Ставка повернення капіталу% 1,85По методу Рингу 100 %/п.810Общая ставка капіталізації для поліпшень% 12,1П.1 + п.3 + п.4 + п.9=7,8 + 1,95 + 0,5 + 1,7411.Коеффіціент капіталізації для будівлі - 0,121 П.10/100
В якості безризикової ставки приймемо середньозважену прибутковість рублевого депозиту для юридичних осіб найбільш надійних російських банків - 7,8%.
У результаті розрахунків (табл.4.4) акумульована ставка капіталізації складе:
Ск =7,8 + 1,95 + 0,5 + 1,85=12,1%.
5. Визначення вартості будівлі
Вартість адміністративної будівлі по даному методу дохідного підходу становить:
Сдох =255 088,3: 0,121= 2108168 руб.
Узгодження результатів і визначення ринкової вартості об'єкта оцінки
Узгодження результатів направлено на оцінку достовірності застосування кожного з підходів.
При аналізі необхідно враховувати наступні фактори:
. Призначення об'єкта оцінки, його поточне використання.
. Тенденції розвитку даного сегменту ринку нерухомості.
. Загальну економічну ситуацію в країні, регіоні та галузі, відповідної призначенням об'єкту оцінки.
При узгодження результатів розрахунків використовуємо метод розподілу вагових коефіцієнтів: в цьому випадку розрахунок питомої ваги отриманих при оцінці нерухомості результатів проводиться на підставі усереднення вагомості критеріїв впливу по кожному підходу.
Таблиця 4.5
КрітерійЗатратний підхід,% Порівняльний підхід,% Дохідний підхід,% 1.Достоверность, істотність і достатність інф-іі4040201002.Способность враховувати кон'єктуру ринку (стан попиту та пропозиції) 2060201003.Учет місцезнаходження об'єкта оценкі4040201004.Учет фізичного стану ...
