кадастрової оцінки земель.
У рамках порівняльного підходу застосовуються.
1. Метод порівняння продажів. Даний метод базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і порівнянні оцінюваного нерухомого майна з аналогами.
Сутність ринкового підходу до оцінки вартості нерухомості полягає у формуванні висновку про ринкову вартість об'єкта на підставі обробки даних про ціни угод (купівлі-продажу або оренди) з об'єкта, подібного до (аналогічними) об'єкту оцінки по набору ценаобразующіх факторів (об'єктами порівняння). При цьому мається на увазі, що поняття ринкової вартості по суті своїй збігається з поняттям рівноважної ціни, яка виявляється функцією тільки кількісних характеристик вичерпно повної сукупності ціноутворюючих факторів, що визначають попит і пропозицію для об'єктів порівняння.
Елементи й одиниці порівняння. Число елементів порівняння вельми велике, число їх поєднань - нескінченно велике, в результаті доводиться обмежуватися лише тими об'єктивно контрольованими факторами, які впливають на ціни угод найбільш істотним чином.
При дослідженні ринку угод в якості ціноутворюючих факторів (об'єктів порівняння) розглядаються характеристики споживчих властивостей власне об'єкта і середовища її функціонування. У порівняльному аналізі угод вивчаються тільки ті фактори, якими об'єкти порівняння відрізняються від об'єктів оцінки і між собою. У процесі дослідження виявляється вичерпний набір таких факторів і оцінюється в грошових одиницях зміна кожного фактора з цього набору.
Оскільки загальне число ціноутворюючих факторів для будь-якого об'єкта нерухомості вельми велике, в процесі дослідження за допомогою аналізу чутливості виключаються з розгляду фактори, зміна яких надає пренебрежимо малий вплив на зміну ціни угоди. Тим не менше, число факторів, вплив яких має враховуватися, виявляється значним. Для спрощення процедур аналізу залишилися фактори групуються і в цьому випадку в якості елементів порівняння можна розглядати згадані групи. У таблиці 1 наведено перелік таких груп, а також елементи порівняння з цих груп, рекомендовані до використання в аналізі.
Область застосування і обмеження методу. Метод порівняння продажів застосовується тільки для об'єктів нерухомості, за якими є достатня кількість достовірної інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Як правило, ці об'єкти не є джерелом виробництва доходу (дачні будиночки, котеджі, квартири, невеликі комерційні об'єкти). Істотним обмежувальним фактором методу порівняння продажів є достовірність інформації, оскільки будь-яка відмінність умов продажу порівнянного об'єкта від типових ринкових умов на дату оцінки має бути враховано при аналізі.
Вихідною передумовою застосування методу порівняння продажів є наявність розвиненого ринку нерухомості. Недостатня ж розвиненість даного ринку, а також те, що оцінюваний об'єкт нерухомості є спеціалізованим або володіє винятковими вигодами або обтяженнями, що не відображають загальний стан ринку, роблять застосування цього підходу недоцільним.
Розглянемо основні етапи оцінки нерухомості методом порівняння продажів:
- й етап. Вивчаються стан і тенденції розвитку ринку нерухомості і особливо того сегмента, до якого належить даний об'єкт. Виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, об'єктом передання відносно недавно.
- й етап. Збирається і перевіряється інформація по об'єктах аналогам, аналізується зібрана інформація і кожен об'єкта аналог порівнюється з оцінюваним об'єктом.
- й етап. На виділені відмінності в цінно утворюють характеристиках порівнюваних об'єктів вносяться поправки в ціни продажів порівнянних аналогів.
- й етап. Узгоджуються скориговані ціни об'єктів аналогів, і виводиться підсумкова величина ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу.
На першому етапі необхідно сегментування ринку, тобто розбиття ринку на сектори, які мають схожі об'єкти та суб'єкти.
Подібні об'єкти:
? за призначенням використання;
? за якістю
? по переданим прав;
? по місцю розташування;
? по фізичних характеристиках.
Подібні суб'єкти по:
? по платоспроможності;
? за можливостями фінансування;
? з інвестиційної мотивації.
Порівнянні об'єкти повинні ставитися до одного сегмента ринку нерухомості, і операції з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:
