риватних фермах Західної Європи.
Можна законодавчо заборонити іноземцям купувати сільгосп угіддя, як це зроблено в США (в штатах Айова і Міссурі), Канаді (у провінціях Альберта і Манітоба), в Ірландії та Нової Зеландії, за винятком купівлі землі за попередньою вирішенню держави. Можна також обмежити розмір ділянки, який купується однією сім'єю, як Данії, Новій Зеландії та інших країнах.
Небезпека друга - банки заволодіють великими ділянками при переході закладеної землі у власність заставоутримувача і стануть великими власниками. Щоб обмежити придбання банками земель, доцільно зобов'язати їх продавати протягом двох років (як у США) землю боржника, отриману внаслідок прострочення платежу або заставних торгів.
Небезпека третя - міські спекулянти скуплять землю і швидко перепродадуть за великі гроші. Однак спекуляція процвітає якраз при відсутності відкритого ринку та ринкової ціни землі, породжуючи кримінальні способи її отримання даром або майже даром. Досвід США свідчить, що спекуляція земельними ділянками досягла найбільших розмірів у періоди подвійного рівня цін: з одного боку, чисто символічних, які встановлювалися державою в 60-ті роки минулого століття при наділення поселенців землею, з іншого - вільних ринкових цін на дозволених державою земельних аукціонах (в основному для земель несільськогосподарського користування). Нині спекулятивні операції на земельному ринку США не перевищують 10% всіх актів купівлі-продажу ділянок.
У багатьох країнах з ринковою економікою, де працює механізм отримання прибутку від швидкого ринкового обігу землі, застосовується принцип більш високого оподаткування на короткострокове володіння і, навпаки, введені низькі податки на доходи при довгостроковому володінні. Наприклад, в 1930 р в США на доходи від продажу землі, що знаходилася у володінні до одного року, був введений податок в 100%, до двох років - 80, до п'яти років - 60, до десяти років - 40, понад десять років -30%.
Небезпека четверта - буде змінено цільове призначення сільгоспугідь. Існує багатий досвід законодавчого обмеження. Так, у Данії значна частина сільгоспугідь захищена завдяки поділу країни на зони - міські, дачні та сільськогосподарські землі. Переклад з однієї категорії в іншу можливий тільки з дозволу влади. Вводиться і більш суворий мораторій на строк, наприклад, 10 років. В цілому небезпека тут невелика. Більшість сільгоспугідь в Казахстані використовується сьогодні неефективно. Приміром, приватні канадські ферми мають показники по зернових, вдвічі-втричі перевищують казахстанські. Якби хоча б дві третини орних земель використовувалися з канадською ефективністю, кілька мільйонів гектарів сільгоспугідь стали б непотрібними сільському господарству.
Небезпека п'ята - селяни необачно стануть продавати права на землю за низькими цінами. Досвід інших країн знімає це побоювання. Наприклад, у Чехії нові власники в рідкісних випадках продають землі сільськогосподарського призначення, більшість здає в оренду. Орендна плата стає показником вартості землі в умовах ринку, що розвивається. У країнах з розвиненою ринковою економікою річний оборот землі в середньому не перевищує 3%. У Казахстані здача в оренду сільськогосподарських земель поширена дуже слабо. А до нижньої межі нормального річного обороту ще дуже далеко. [7]
Земельний ринок може допомогти перейти землі до більш ефективних користувачам. Існуюча законодавчо-нормативна база в принципі забезпечує можливість легального ринкового обороту та оцінки землі. Відсутність деяких законів щодо регулювання земельного ринку не є головною перешкодою. У багатьох країнах з багатими традиціями приватного землеволодіння та землекористування (Великобританія, Німеччина, Голландія) земельних кодексів взагалі немає, їх з успіхом замінює звід окремих законів.
Земельний ринок необхідно регулювати з урахуванням регіональної специфіки. Зокрема, в окремих регіонах, у приміських зонах краще стримувати ціни на земельні ділянки, щоб уникнути спекуляції, в інших - навпаки, не обмежувати їх, стимулювати земельну оборот через зниження ставок оподаткування угод з ділянками.
Для розвитку земельного ринку належить детально розробити правову базу, створити систему кадастру земельних ділянок та інфраструктуру - інформаційні бюро, ріелторські фірми, земельні банки, страхові компанії та ін. Земельний ринок передбачає не тільки купівлю-продаж, але також оренду землі, застава та іпотечне кредитування.
В даний час не відрегульовано питання впливу держави на ціноутворення на ринку земель. Держава повинна мати право встановлювати окремі обмеження при визначенні вартості земельних ділянок. Як приклад можна привести необхідність законодавчо встановленого права держави на примусовий викуп земельних ділянок і...
