вору купівлі-продажу нерухомості
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (ст. 549 ЦК).
Істотними умовами договору продажу нерухомості є умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта.
Єдина ознака, кваліфікуючу договір продажу нерухомості, - відчужуваний об'єкт (предмет договору), тобто нерухоме майно (нерухомість). Предметом договору продажу нерухомості може бути будь-яка нерухомість, включаючи її частини і частки у праві. Ніякі інші ознаки (суб'єктний склад, мети використання купованого товару тощо) тут значення не мають.
Згідно ст. 130 ГК предметом даного договору є: a) стаціонарні об'єкти нерухомості - тобто об'єкти, міцно пов'язані із землею і переміщення яких неможливе без невідповідного збитку їх призначенню, у тому числі земельні ділянки, ділянки надр, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва та інші об'єкти (див. абз. 1 п. 1); б) інші - нестаціонарні - об'єкти, тобто об'єкти, що підлягають державній реєстрації і визнані законом як об'єктів нерухомості, у тому числі повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інше майно в силу прямої вказівки закону (див. абз. 2 п. 1).
Особливе місце серед стаціонарних об'єктів займають житлові приміщення - житлові будинки (їх частини); квартири (їх частини); кімнати, тобто ізольовані приміщення, придатні для постійного проживання громадян (що відповідають встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства) і призначені для їх проживання (див. п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17 ЖК).
Детальніше слід сказати про незавершене будівництво як об'єкті нерухомості. До прийняття і введення в дію ГК РФ було прийнято вважати, що навіть завершений будівництвом об'єкт, що не пройшов державну реєстрацію, не міг розглядатися в якості об'єкта права власності. Право власності належало творцеві не так на будову, а на комплекс майна, включаючи використані матеріали, з усіма правовими наслідками, зокрема, несенням тягаря утримання, ризику випадкової загибелі, необхідності відшкодування заподіяної шкоди та ін.
У ст. 219 ГК вперше було передбачено право власника на знову створюване (не створює. - В.М.) майно, що підлягає державній реєстрації. У п. 2 ст. 25 Федерального закону Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним визначаються умови такої реєстрації. І нарешті, в п. 16 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 року N 8 Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав дається правова характеристика відносин, що виникають при віднесенні незавершеного будівництва до об'єктів нерухомості.
Підсумовуючи положення, передбачені в названих джерелах, можна зробити наступні висновки про правову природу незавершеного будівництва як об'єкта нерухомості:
) незавершений будівництвом об'єкт стає об'єктом нерухомості, право на який підлягає державній реєстрації, за припинення будівництва, тобто коли він перестає бути предметом зобов'язального правовідносини. Як сказано у згаданому Постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ, не завершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна raquo ;;
) право власності на об'єкт незавершеного будівництва належить власнику чи іншому законному власнику земельної ділянки, на якій будувався даний об'єкт, якщо інше не передбачено законом, іншим правовим актом або договором;
) державна реєстрація об'єкта незавершеного будівництва проводиться на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках - на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. Право на об'єкт незавершеного будівництва реєструється у разі потреби здійснення операції з даним об'єктом. Нерухомі речі, як правило, не можуть бути переміщені, вони є індивідуально-визначеними і незамінними.
Предметом договору купівлі-продажу може бути як товар, наявний у момент укладення договору, так і товар, який буде створений або придбаний продавцем у майбутньому, якщо інше не встановлено законом або не випливає з характеру товару (договір купівлі-продажу майбутньої речі). Для індивідуалізації предмета договору купівлі-продажу нерухомого майна достатньо вказівки в договорі кадастрового номера об'єкту нерухомості (при його наявності).
Другим істотною умовою договору купівлі-продажу нерухом...
