зицій договір запродажи, вчинений в простій письмовій формі без дотримання нотаріального порядку, представляється звичайним попереднім договором купівлі - продажу нерухомості. Що стосується договору запродажи нерухомості, вчиненого в нотаріальному порядку, то, дійсно, є серйозні підстави розглядати його як самостійного договору, оскільки попередній договір купівлі - продажу нерухомості не може обтяжувати право власності продавця, а його невиконання ніяк не може спричинити за собою примусовий ( по суду) перехід права власності від продавця до покупця.
У всякому разі, аналіз дореволюційного законодавства, проекту Цивільного уложення і праць вчених - правознавців того часу свідчить про цілком особливому підході до договорів продажу нерухомості, повною мірою враховує специфічні риси і значення такого об'єкта цивільних прав, як нерухоме майно.
Для характеристики подальшого розвитку подій в галузі правового регулювання продажу нерухомого майна в Росії воістину пророчий зміст мали слова, сказані І.А. Покровським: Чи дійде коли-небудь право ... дпро націоналізації землі laquo ;, тобто до зведення думки про нерухомість як про національне надбання в юридичний принцип і до зведення права власності на неї на ступінь залежного користування чужою (державної) річчю, сказати, зрозуміло, не можна. Але не підлягає сумніву, що все ... обмеження права власності носять в собі вже зерно цієї думки і що подальший розвиток громадського благоустрою буде вимагати все нових і нових кроків у цьому напрямку .
Як тепер уже дуже добре відомо, в радянський період право дійшло до націоналізації землі та інших основних об'єктів нерухомості. У цей період договір купівлі - продажу нерухомості застосовувався лише стосовно вкрай обмеженого кола об'єктів: індивідуальних житлових будинків, що належать громадянам на праві особистої власності, кооперативних квартир да деяких об'єктів так званої колгоспно - кооперативної власності.
Земля перебувала у виключній державній власності. Що ж стосується будинків, будівель та споруд, що належать державі, то підзаконними актами регулювався спеціальний порядок їх передачі з балансу на баланс різних державних підприємств і установ з волі міністерств і відомств із збереженням на них права державної власності. Акти передачі були радше бухгалтерськими операціями, ніж юридичними угодами.
Перший крок до ліквідації поділу речей на рухомі і нерухомі у вітчизняній політиці та праві був зроблений з прийняттям декрету ВЦВК від 26 жовтня 1917 Про землю raquo ;. Цим декретом було встановлено заборону на здійснення цивільно-правових угод із землею. Вилучення з цивільного обороту земельних ділянок як основного елементу інституту нерухомості робило безглуздим і поділ майна з цього класифікаційною ознакою.
З прийняттям в 1922 р Цивільного кодексу РРФСР в радянському законодавстві було остаточно скасовано традиційне для будь-якого правопорядку поділ майна на рухоме і нерухоме. У примітці до ст. 21 ЦК РРФСР 1922 р зафіксовано: З відміною приватної власності поділ майна на рухоме і нерухоме майно скасовано .
Відновлення у вітчизняному праві поділу майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було здійснено в 1991 р в Основах цивільного законодавства Союзу РСР і республік (далі - Основи). У п. 2 ст. 4 Основ було дано визначення нерухомості, під якою розумілися земельні ділянки і все те, що з ними міцно пов'язано, тобто будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження.
В Основах перераховані особливості правового режиму нерухомості. До таких, зокрема, віднесено особливості набуття і припинення прав на нерухоме майно, які повинні встановлюватися законодавчими актами. Відповідно до п. 5 ст. 8 Основ форма угод з приводу будівель та іншого нерухомого майна визначається за законодавством місця знаходження такого майна. Під таким законодавством малися на увазі нормативні правові акти, прийняті в республіці, на території якої знаходилося це майно. Таким чином, Основи створили фундамент для багатоваріантного підходу до визначення форми угод з нерухомістю. Одночасно в п. 1 ст. 165 Основ встановлювалося імперативне правило, що форма угод з приводу нерухомості, що знаходиться в СРСР, підпорядковується радянському праву. У щодо спадкування нерухомого майна та прав на нього було прямо встановлено, що таке здійснюється відповідно до законодавства республіки, на території якої знаходилося це майно (п. 9 ст. 8 Основ). Були встановлені і особливі терміни для придбання прав власності на нерухоме майно за давністю володіння (набувальною давністю) - 15 років. Також Основами було передбачено, що місцем виконання зобов'язання з передачі нерухомого майна має бути місце знаходження нерухомості (п. 1 ст. 64 Основ).
. 2 Поняття і істотні умови дого...
