ості є ціна. Згідно абз. 1 п. 1 ст. 424 ЦК вартість продаваної нерухомості визначається угодою сторін. При необхідності сторони можуть доручити визначення ціни спеціалізованим комерційним організаціям - оцінювачам.
Ст. 555 ЦК встановлює ряд вимог до порядку визначення ціни на нерухомість. По-перше, при продажу будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, багато залежить від того, які права на земельну ділянку переходять до покупця. Якщо земельна ділянка продається разом з будівлею, спорудою та іншою нерухомістю (див. Ст. 552 і коммент. До неї), то ціна на нерухомість включає ціну відповідної частини земельної ділянки. Якщо ж земельна ділянка передається на праві оренди тощо, то в ціну будівлі, споруди та іншої нерухомості включається лише ціна цього права.
Інший порядок визначення ціни може бути передбачено законом або договором продажу нерухомості. По-друге, якщо в договорі ціна на нерухоме майно визначена не за об'єкт у цілому, а за одиницю площі чи іншого показника розміру, то при визначенні загальної ціни враховується фактичний розмір продаваного покупцеві майна.
При неузгодженні сторонами ціни договір про продаж нерухомості вважається неукладеним. При цьому правило про застосування ціни на аналогічні будівлі, споруди та іншу нерухомість, передбачене п. 3 ст. 424 ГК, застосуванню не підлягає.
Вартість продаваного об'єкта нерухомості повинна бути встановлена ??або у вигляді твердої суми за весь об'єкт, або у вигляді вартості одного квадратного метра (або іншого показника розміру) об'єкта. При відсутності умови про ціну договір вважається неукладеним - правило про поповненні відсутньої ціни договору ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, не підлягає застосуванню.
Договір продажу нерухомості - консенсусний (договір наділяється юридичною силою з моменту досягнення угоди сторонами), двосторонній (учасниками виступають дві сторони, наділені правами і обов'язками), відшкодувальний (припускає зустрічне відшкодування іншою стороною за виконання своїх обов'язків).
. 3 Форма і порядок укладення
Згідно ст. 550 ГК договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості тягне його недійсність (нікчемність).
Відповідно до ст. 551 ГК Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.
Виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами (п.2 ст.551). Тому будь-яка угода, укладена продавцем з приводу нерухомого майна, переданого покупцеві до моменту державної реєстрації переходу прав власності на покупця, повинна визнаватися недійсною як досконала неуправомоченним особою.
Якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.
Так, Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі - продажу житлового будинку.
Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі - продажу. Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі - продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин.
Між облспоживспілкою (продавцем) та акціонерним товариством (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі - продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому - передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася.
Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.
Пунктом 3 ст. 165 ЦК України передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.
Договір продажу житлового будинку відповідно до статті 558 Кодексу підлягає обов'язковій державній реєстрації. Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду.
Апеляційна інстанція бездіяльн...
