що в них укладено однакову кількість праці.
На виготовлення одного і того ж виду продукту працівники зазвичай витрачають неоднакове за величиною індивідуальне робочий час. Тому товари одного і того ж виду якості, зазвичай маю різну за величиною індивідуальну вартість.
Трудова теорія вартості в досить великій мірі знайшло своє відображення в витратному підході до оцінки вартості, при якому проводиться розрахунок витрат, необхідних на створення точної копії оцінюваного об'єкта. У процесі оцінки в рамках витратного підходу визначаються прямі і непрямі витрати, необхідні для будівництва існуючої будівлі і створення інфраструктури ділянки, які сумарно представляють вартість нової будівлі на дату оцінки. Потім розраховується загальний накопичений знос, на величину якого зменшується повна вартість будівлі для отримання залишкової вартості. Сума отриманого значення вартості й ціни земельної ділянки являють собою вартість оцінюваного об'єкта в рамках витратного підходу.
Не менше поширення серед економістів отримала ідея про те, що вартість товару повинна визначатися не стільки витратами на його виробництво, скільки його корисністю. Надалі це послужило основою застосування дохідного підходу до оцінки вартості. Даний підхід необхідно віднести до такого напрямку в економічній науці як маржиналізм. Ключова ідея маржиналізму полягає в наступному: вартість товару визначається не витратами праці на його виробництво, а корисним ефектом, який він здатний принести споживачеві. Відповідно до теорії маржиналістів, цінність - поняття суб'єктивне, оскільки є значення блага для нас, що купується їм завдяки тому, що ми усвідомлюємо залежність задоволення однієї з наших потреб від володіння благом, причому ця залежність полягає в тому, що задоволення не буде якщо в нашому розпорядженні не буде даного блага ». Надалі, в умовах розвитку ринкових відносин поняття «корисність» більшою мірою стало співвідноситися з поняттям прибутку, величину якої можна безпосередньо кількісно розрахувати (тобто однією зі складових корисності товару, що визначає його вартість, є здатність товару приносити прибуток. Це і послужило основою дохідного підходу до оцінки вартості.
Дохідний підхід визначає ринкову вартість нерухомості як суму доходів, які оцінюваний об'єкт може принести в майбутньому, скориговану на ризик їх недоотримання. Оцінка об'єктів методом дохідного підходу заснована на прогнозуванні майбутніх доходів, що генеруються об'єктом, і аналізі пов'язаних з ним ризиків, які можуть провокувати незбігання фактичних доходів з величиною, розрахованою на дату оцінки. Для обгрунтованого застосування дохідного підходу необхідна наявність наступних умов:
Оцінюваний об'єкт приносить достатньо велику позитивну величину доходів;
Величину майбутніх доходів можна достовірно розрахувати;
Ризики притаманні оцінюваної нерухомості можна реально оцінити.
Оцінка вартості об'єкта з позиції його здатності приносити дохід власнику має певні переваги і недоліки. Позитивним моментів даного підходу є орієнтація на майбутні вигоди, що, безсумнівно, пріоритетно для інвестора. Негативною стороною дохідного підходу є складність складання прогнозів доходів і витрат, пов'язаних з оцінюваним об'єктом, низька достовірність зміни його вартості, суб'єктивність розрахунку ставки прибутковості, заснованого на оцінці премій за виявлені ризики.
У міру розвитку ринку, а саме появи відкритої інформації про об'єкти-аналогах, все більш активно почав використовуватися порівняльний підхід до оцінки вартості. Суть даного підходу полягає у визначенні ринкової вартості нерухомості на основі цін угод з аналогічними об'єктами, отриманими в результаті взаємодії попиту і пропозиції, скоригованих на виявлені розбіжності. Основу порівняльного підходу становить припущення що ринкова вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з цінами на зіставні конкуруючі об'єкти. Таким чином, аналізуючи відмінності ціноутворюючих характеристик, таких як передані майнові права, дата угоди, місце розташування об'єкта, його фізичні та економічні характеристики, можна змоделювати вартість оцінюваного об'єкта з урахуванням особливостей територіального ринку. Основною умовою застосування методів порівняльного підходу при оцінці є активність ринку і доступність якісної інформації про угоди з аналогічними об'єктами (як правило, порівняльний підхід найбільш активно використовується для оцінки комерційної нерухомості). Якщо ринок в регіоні, до якого належить оцінюваний об'єкт, недостатньо розвинений, або оцінюваний об'єкт унікальний, або інформація про ціни угод і характеристиках об'єктів - аналогів недоступна для оцінювача, то використання порівняльного підходу недоцільно. Таким чином, порівняльний підхід оцінки вартості обумовлений прихильністю до аналізованого ринк...
