у, що в свою чергу визначає можливість його застосування тільки на відкритих ринках. При всьому цьому сфера застосування порівняльного підходу дуже широка, він може бути використаний для оцінки всіх видів об'єктів за умови, що аналогічні об'єкти активно звертаються на ринку в період, близький до дати оцінки. Саме даний підхід дає найбільш об'єктивну оцінку, максимально враховує ринкову ситуацію. При пасивному територіальному ринку, або унікальному об'єкті оцінки застосування порівняльного підходу важко. Тому при недостатності інформації розрахована вартість може використовуватися індикативно - для підтвердження результатів оцінки, отриманих іншими методами.
У проведенні робіт з оцінки вартості, а саме оцінки вартості нерухомості можуть бути зацікавлені різні сторони:
продавці і покупці
власники об'єктів нерухомості різного призначення
інвестори
кредитні організації (банки)
державні структури (контрольно - ревізійні та податкові)
управлінські структури муніципальних утворень;
страхові компанії тощо.
Мета для якої виконується оцінка (її функція, призначення), є визначальним фактором при виборі адекватної бази оцінки (виду вартості) і відповідно при виборі конкретних підходів і методів оцінки. У ФСТ - 2 (федеральні стандарти оцінки) мета і функція оцінки задаються наступним чином: метою оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки, вид якої визначається в завданні на оцінку; результатом оцінки є підсумкова величина вартість об'єкта оцінки, результат оцінки може використовуватися сторонами для здійснення угоди чи інших дій з об'єктом оцінки.
Мета оцінки є визначальним фактором при виборі виду оцінної вартості. Саме тому оцінювачу слід детально пояснити замовникові особливості обираного виду оцінюваної вартості і необхідність використання в конкретному випадку саме цього виду вартості. Тобто при виконанні оцінки оцінювач повинен узгодити мета оцінки із замовником. А якщо вона нестандартна і не визначена законом або діючими нормативними документами, то її спеціальна формулювання має бути відображена в договорі на оцінку.
Таким чином, для того щоб розкрити питання про методологічних підходах і принципах до оцінки об'єктів нерухомості спочатку необхідно розглянути основні види вартості використовувані в оцінці нерухомості, тому саме вид вартості обумовлює вибір методів оцінки нерухомості.
У ФСТ - 2 «Мета оцінки і види вартості» представлені чотири види оціночних вартостей до обов'язкового використання: ринкова, ліквідаційна, інвестиційна та кадастрова. Однак виходячи з ніжепредставленной нижче таблиці видно, що вирішення більшості проблем в оцінці нерухомості не досягається використанням саме цих видів вартості, чого, звичайно не скажеш про оцінку інших типів майна (див. Таблицю 1).
Таблиця 1 Взаємозв'язок між функцією оцінки і видами вартості, використовуваними в оцінці нерухомості
Функція оценкіВід стоімостіПродажа або покупкаРиночнаяНалогообложеніе при даруванні або успадкуванні, майнова оценкаРиночная (або з податкового законодавства) Оподаткування нерухомого імуществаКадастровая (на базі ринкової) Відчуження приватної власності (крім націоналізації) Ринкова (принцип справедливої ??компенсації) Фінансування інвестиційних проектів в нерухомості, визначення доцільності інвестицій ІнвестіціоннаяОпределеніе суми покриття збитку за страховим договором Страхова (на базі ринкової) Кредитування (під нерухомість) Заставна (на базі ринкової чи ліквідаційної) Ухвалення обґрунтованих фінансових рішень для підвищення ефективності використання актівовРиночная, потребітельнаяПродажа надлишкових активів (при проведенні реструктуризації підприємства ) Ринкова (нормативні документи з реструктуризації підприємств) Розпродаж активів при ліквідації предпріятіяЛіквідаціонная Визначення вартості нерухомості як внеску в УКРиночная (при визначенні внеску в КК вище 200 МРОТ) Оцінка активів підприємства «як діючого» Потребительная
Ринкова вартість найбільш ймовірний грошовий еквівалент величини угоди, в результаті якої об'єкт буде проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції серед продавців і покупців. Необхідно розрізняти поняття «ринкова вартість» та «ціна об'єкта». Вартість більшою мірою відображає сам об'єкт, оскільки ґрунтується на характеристиці і особливостях самого об'єкта, тоді як ціна є характеристикою ринкових умов взаємодії суб'єктів ринку щодо об'єкта за законами попиту та пропозиції. В ідеалі, ринкова вартість і ціна об'єкта рівні величини, однак в умовах реального ринку вартість і ціна різні, що обумовлено наступними факторами:
Особливості конкуренції;
Монополі...
