ристовується ставка дисконтування, у якості якої застосовується відповідна ставка доходу на капітал, інакше звана нормою прибутку або нормою віддачі. p align="justify"> Теоретичною базою, яку використовує прибутковий підхід оцінки нерухомості, є принципи оцінки, які представляють собою повідомлення аналізу поведінкових характеристик учасників ринку нерухомості та функціональних зв'язків між цінами і ціноутворюючими чинниками.
1.2.2 Витратний підхід в оцінці
Витратний підхід передбачає оцінку майнового комплексу, що складається із земельної ділянки і створених на ньому поліпшень, на основі розрахунку витрат, необхідних при його відтворенні на конкретну дату (дату оцінки). При цьому необхідно враховувати знос (знецінення) оцінюваних поліпшень з часом експлуатації під впливом різних факторів. Розрахунок вартості земельної ділянки має здійснюватися з урахуванням принципу "найкращого і найбільш ефективного використання". p align="justify"> В основу витратного підходу покладено принцип "заміщення", згідно з яким розсудливий покупець не стане платити за об'єкт дорожче в порівнянні з витратами на придбання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за своїм призначенням, якістю і корисності об'єкта нерухомості в прийнятний період часу.
Розглянутий підхід в оцінці нерухомості зазвичай призводить до об'єктивних результатів за умови досить точної оцінки витрат на будівництво ідентичного (аналогічного) об'єкта з подальшим урахуванням зносу оцінюваного об'єкта.
Технологія застосування витратного підходу включає в себе наступні етапи:
. Оцінка відновної вартості оцінюваного будинку. p align="justify">. Оцінка величини підприємницького прибутку (прибутку інвестора).
. Розрахунок виявлених видів зносу. p align="justify">. Оцінка ринкової вартості земельної ділянки.
. Розрахунок підсумкової вартості об'єкта оцінки шляхом коригування відновної вартості на знос з наступним збільшенням отриманої величини на вартість земельної ділянки.
Необхідно пам'ятати також і про те, що в багатьох випадках витратний підхід в оцінці нерухомості не показує ринкову вартість, оскільки існують понятійні розбіжності у термінах "витрати" і "вартість". Понесені інвестором витрати не завжди створять ринкову вартість через різницю у витратах на відтворення порівнянних об'єктів і навпаки - створювана вартість не завжди буває адекватною понесених витрат. Насамперед, це стосується об'єктів нерухомості, метою володіння якої є отримання доходу. p align="justify"> Висновок про величину ринкової вартості оцінюваного об'єкта робиться оцінювачем після ретельного порівняльного аналізу результатів по кожному з використаних підходів, враховуючи специфіку і пріоритетність того методу або методів, які розцінені оцінювачем як найбіл...
