хідний підхід оцінки нерухомості, складається прогноз майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ в оренду за період володіння, тобто за час, протягом якого інвестор збирається зберегти за собою право власності на об'єкт нерухомості. Орендні платежі очищаються від всіх експлуатаційних періодичних витрат, необхідних для підтримки нерухомості в необхідному комерційному стані та управлінні, після чого прогнозується вартість об'єкта наприкінці періоду володіння в абсолютному або пайовому щодо первісної вартості вираженні - так називається величина реверсії. На останньому етапі спрогнозовані доходи і реверсія перераховуються в поточну вартість допомогою методів прямої капіталізації або дисконтованого грошового потоку. Вибір способу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів. p align="justify"> Пряма капіталізація використовується, якщо прогнозуються постійні і плавно змінюються з незначним темпом доходи. Якщо динаміка зміни доходу значна або якщо зміни мають нерегулярний характер, то використовується дисконтування грошового потоку. p align="justify"> Так, оцінюючи щодо нову будівлю стабільно функціонуючого офісного центру в щільно забудованому центрі великого міста, оцінювач має право з достатньою впевненістю припустити, що доходи від оренди за прогнозний період значно не змінюватися. Навпаки, високу нестабільність доходів слід припустити, наприклад, при оцінці недобудованого, але близького до завершення котеджного селища в недавно забудовувати районі, ще не встигаємо завоювати необхідне визнання. p align="justify"> Якщо в перспективі очікується невизначена ситуація щодо майбутніх доходів, то доцільно використовувати також метод прямої капіталізації, спираючись на ретроспективні та поточні дані з продажу та орендними угодами стосовно об'єктів-податках.
Величина вартості визначається за методом прямої капіталізації з використанням тільки двох змінних: спрогнозованої величини чистого річного доходу та відповідної ставки капіталізації. Основою дохідного підходу до оцінки нерухомості є той факт, що в умовах вільного і конкурентного ринку відношення значень орендного доходу до цін продажу для кожного з виявлених об'єктів нерухомості однакового використання розподіляються навколо певної величини, яка і є основним індикатором для вибору ставки капіталізації. Таким чином, вартість визначається діленням спрогнозованого річного доходу на ринкове значення ставки капіталізації, яка або виявляється на основі ретроспективної і поточної інформації про продажі та орендних угодах, або розраховується як ставка доходу на капітал, скоригована на умови компенсації зміни вартості первинного капіталу за період володіння.
Другий метод капіталізації, як уже зазначалося, визначає вартість нерухомості як суму поточних вартостей майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних доходів і спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості. При цих розрахунках вико...
