я з годиною. Дисконтування Копійчаної потоків застосовується тоді, коли прибутки від ЕКСПЛУАТАЦІЇ об'єкта змінні з годиною.
У Україні НЕ застосовні вікорістовувані в закордонній оціночній практіці методи розрахунку Коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а такоже НЕ Прийнятні підході, что Використовують при розподілі безрізікової ставки.
В
Рис.3. Дохідний метод ОЦІНКИ
Основним методом розрахунку Коефіцієнтів капіталізації (дисконтування) є метод сумування.
В
Всі базові показники при вікорістанні даного методу розраховуються вінятково на Основі даніх про ринок нерухомості та потокові ставок орендної плати.
В В
аналоговому підхід
У оціночній практіці в Україні цею метод поки що НЕ знаходится широкого ! застосування в зв'язку з нерозвіненістю прайси нерухомості (у Першу Черга, нежілої та ПРОМИСЛОВОЇ нерухомості), відсутністю доступної и достовірної ІНФОРМАЦІЇ про догоди купівлі-продаж. Ця особлівість докорінно відрізняє практику української ОЦІНКИ від Закордонні, де аналоговий підхід є основним. Прото у випадка ОЦІНКИ нерухомості для цілей пріватізації, Використання цього підходу можливе внаслідок наявності Відкритої и достовірної ІНФОРМАЦІЇ про ВСІ догоди купівлі-продаж більш, чем 30 тис.. об'єктів нерухомості. Дану інформацію Узагальнює й Аналізує Фонд державного майна. У умів України Данії підхід найчастіше вікорістовується при оцінці для цілей:
В· пріватізації;
В· при кредітуванні;
В· для визначення ставки орендної плати за КОРИСТУВАННЯ об'єктами нерухомості;
В· для цілей купівлі-продаж.
Підхід Заснований на узагальненні даніх про Поточні (нещодавні) догоди купівлі-продаж по об'єктах нерухомості, аналогічніх оцінюваному. В основу методу покладений принцип, згідно Якого покупець не заплатити за об'єкт суму, что перевіщувала б ВАРТІСТЬ нерухомості аналогічної корисності. Методичні Прийоми, вікорістовувані в рамках даного підходу, демонструє рис.4.
В
Рис. 4. Підхід Заснований на узагальненні даніх про Поточні (Нещодавні) догоди купівлі-продаж за об'єктах нерухомості, аналогічніх оцінюваному
Найбільш Поширеними в Україні среди методичних прійомів даного типу є прийом, підстав на одініці порівняння и прийом з врахування поправок. Елементи (показатели) порівняння (мал. 5):
В· ФІЗИЧНІ характеристики (площа, конструктівні Особливості, стан);
В· функціональні характеристики;
В· місце розташування, дата Укладання угідь;
В· засоби платежу.
Одиниця порівняння є площа або об'єм (1м 2 , 1м 3 ). Варто мати на увазі, что в умів України на повторному прайси НЕ можна використовуват Ціни об'єктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продаж, а такоже звітність, враховуваті Термін Експозиції об'єкта (перебування об'єкта на прайси від дати в...
