у, представляється можливим присвоїти даному ризику величину 1%. p> Величина ставки дисконтування визначається простим підсумовуванням п'яти перерахованих вище величин, що дозволяє розрахувати ставку дисконтування як:
В
Підсумкова ставка дисконтування склала 18,3%
1.2.2 Порівняльний підхід
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами-аналогами, за якими є ринкова інформація про вартість операцій з ними. Сутність порівняльного підходу полягає у визначенні вартості об'єкта на підставі вартості об'єктів-аналогів, проданих в аналогічних економічних і інших умовах і мають аналогічними техніко-економічними характеристиками. br/>
Таблиця 9. Принципи порівняльного підходу. p align="justify"> ПрінціпСущностьПрінціп попиту і предложеніяСуществует взаємозв'язок між величиною пропозиції і величиною попиту, так само як і взаємозв'язок ринкової ціни з кожної з велічінПрінціп замещеніяРазумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше величини ціни продажу (пропозиції) на тому ж ринку іншого об'єкту нерухомості, що має аналогічну корисність
Таблиця 10. Переваги та недоліки дохідного підходу. p align="justify"> ПреімуществаНедостаткі1) У підсумковій вартості враховується середньоринкова ціна попиту і середньоринкова ціна пропозиції 2) На підставі вибірки інформації про об'єкти-аналоги можливе спостереження динаміки зміни середньоринкової ціни, а також попиту і пропозиції 3) Статично обгрунтований 4) Вносяться коригування на відмінності порівнюваних об'єктів 5) Простий в застосуванні, в той же час забезпечує високу ступінь надійності отриманого результата1) Відмінності продажів 2) Складність збору інформації про практичні цінах продажів 3) Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди 4) Залежність від активності ринку. 5) Залежність від стабільності ринку 6) Складність узгодження даних про істотно розрізняються продажах
Таблиця 11. Методи порівняльного підходу. p align="justify"> Метод парних продажСопоставленіе і аналіз декількох пар зіставних продажів. Парними продажами називаються продажу двох об'єктів нерухомості, що відрізняються єдиною характеристикою, яка вимагає внесення поправки до фактичної ціни порівнянного об'єкта. Метод валового рентного мультиплікатора ВРМ - це відношення продажної ціни або до потенційного валового доходу або до дійсному доходу.
Таблиця 12. Види коригувань при застосуванні порівняльного підходу. p align="justify"> Процентні поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об...
