002400020
Середня вартість 1м2 земельної ділянки в районі розташування об'єкта оцінки становить 43,00 грн.
Також був проаналізований ринок земельних ділянок району (табл. 4.11).
Таблиця 4.11 - Ринок продажу земельних ділянок у Петровському районі
№ ОріентірСтроеніяПлощадь, кв. мСтоімость, грнСтоімость грн/м21ст.Мандрыкиноучасток60047920, 279,872 шахта № 29недостроен будинок 4? 6100055906,955,913 Завод «Продмаш» участок60063893, 6106,494 ТЦ Амсторветхое строеніе1600239601149, 75
Середня вартість 1м2 земельної ділянки в районі розташування об'єкта оцінки становить 98,00 грн.
5. Визначення вартості об'єкта оцінки за обраними методичними підходами
5.1 Теорія обраних методичних підходів
Для розрахунку вартості оцінюваної ділянки були обрані два методичних підходи - метод залишку для землі та метод розподілу доходу.
Першим розглянемо метод залишку для землі. Він застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефективного використання. Він заснований на принципах очікування і доданої прибутковості, не пов'язаної з земельними поліпшеннями.
За цим методом вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу з поліпшеного ділянки, та вартістю земельних поліпшень.
Суть методу залишку для землі відображає наступна формула:
(5.1)
де: Vl - вартість землі;
IO--чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки;
RO - ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки;. - вартість земельних поліпшень.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
розрахунок чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати;
визначення величини відповідної ставки капіталізації чистого операційного доходу;
розрахунок ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом капіталізації чистого операційного доходу;
розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваного земельної ділянки;
розрахунок ринкової вартості землі шляхом вирахування з ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки вартості витрат на земельні поліпшення.
Основним джерелом доходу з поліпшеної земельної ділянки служать надходження від надання в оренду будівель і споруд. Таке положення є справедливим для всіх земельних ділянок, включаючи і ті, які не здаються в оренду і використовуються власником. Винятком можуть бути лише ті земельні ділянки, в межах яких здійснюється економічна діяльність, дохід від якої тотожний оренді (готелі, ресторани, танцювальні зали, автостоянки тощо).
Чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки визначається на основі потенційного валового доходу, який можна отримати від здачі в оренду землі та (або тільки) земельних поліпшень, з урахуванням втрат від простою приміщень і неплатежів за оренду, а також операційних витрат.
Враховуючи, що вартість землі розраховується як зали...
