шок від капіталізованої вартості поліпшеної земельної ділянки і вартістю поліпшень, важливо адекватно відобразити їх залишилося термін економічного життя. Якщо цей термін свідчить про повне знеціненні будівель і споруд, то вартість землі визначається капіталізованим чистим операційним доходом від поліпшеного ділянки. При цьому вартість землі може бути зменшена на суму звичайних витрат, пов'язаних зі знесенням будівель і споруд, для приведення участка у відповідність з подібним незабудованим ділянкою.
Якщо ділянка, з правових або інших причин, відразу не може бути звільнений від будівель і споруд, то необхідно взяти до уваги додаткове зменшення вартості землі на тривалість терміну обмеженого використання. Період очікування забудови або іншого використання земельної ділянки становить передбачений термін до вступу в дію правових і фактичних передумов, які необхідні для законності освоєння ділянки.
Метод залишку для землі доцільно використовувати, якщо:
єдиний об'єкт нерухомості генерує стійкий щорічний дохід, який відповідає найбільш ефективному використанню й існує можливість його оцінки;
ринкові дані про швидкість капіталізації доходу від здачі в оренду єдиного об'єкта нерухомості відомі або вона може бути досить точно оцінена;
вартість земельних поліпшень може бути визначена за ринковими даними.
Метод розподілу доходу застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефективного використання. Як і метод залишку для землі, він заснований на принципах очікування і доданої продуктивності, не пов'язаної з земельними поліпшеннями.
За методом розподілу доходу вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на суму доходу, що припадає на поліпшення, за ставкою капіталізації для землі:
(5.2)
Де Vl - вартість землі; - чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки; - вартість земельних поліпшень; (Відновна вартість) - ставка капіталізації для поліпшень; - ставка капіталізації для землі.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
розрахунок вартості витрат на поліпшення, відповідних найбільш ефективному використанню оцінюваного земельної ділянки;
розрахунок чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати;
розрахунок доходу, що припадає на поліпшення, як твори їх ринкової вартості на відповідну ставку капіталізації доходів від поліпшень;
розрахунок доходу з землі як різниці чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки та доходу, що припадає на поліпшення;
розрахунок ринкової вартості землі шляхом капіталізації доходу з землі.
Ключовим моментом даного методу є розрахунок доходу за фізичними компонентам єдиного об'єкта нерухомості та відповідних ставок капіталізації. При цьому здійснити розподіл доходу між фізичними компонентами стає можливим за умови адекватного визначення внеску земельних поліпшень в загальну вартість земельної власності.
Так чистий операційний дохід, що припадає на земельні поліпшення, розраховується на основі їх ринкової в...
