ній юридичній літературі цього періоду складно знайти серйозні наукові дослідження, спеціально присвячені договору житлового найму. Тому при підготовці проекту нового Цивільного кодексу стояло завдання повернути договором житлового найму нормальний цивілістичний «вигляд».
.2 Учасники правовідносин, що випливають з договору найму житлового приміщення
Сторонами договору найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. Наймодавцем може бути будь-який суб'єкт цивільного права (фізична, юридична особа, публічна освіта), що дотримує загальні вимоги про правоздатності та дієздатності, що володіє житловим приміщенням на праві власності або наділений в силу прямої вказівки закону або з волі власника правом на передачу житлового приміщення в оренду. Наприклад, правом здавати житло в оренду можуть володіти державні унітарні підприємства, які володіють ним на праві господарського відання.
Перехід права власності на, займане за договором найму комерційного, житлове приміщення (заміна наймодавця) не тягне розірвання або зміни цього договору. Новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору комерційного найму. Наведена норма означає, що зобов'язальні права наймача поставлені вище речових прав нового власника.
Наймачем у договорі комерційного найму житлового приміщення може бути тільки громадянин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). За загальним правилом громадянин-наймач як сторона в договорі повинен бути повністю дієздатним.
Існує думка, що наймачем може виступати тільки повнолітній громадянин. Такий висновок робиться з п. 1 ст. 686 ГК РФ, що встановлює право на заміну наймача одним з повнолітніх громадян, які проживають спільно з ним. Однак ця норма розрахована на конкретну ситуацію - заміну наймача у договорі. У той же час у разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір комерційного найму продовжує діяти на тих же умовах і при цьому д?? Пускається заміна вибулого наймача одним з постійно проживаючих з ним громадян за спільною згодою між ними вже без вказівки про повноліття. Якщо така згода не досягнута, то всі громадяни (не обов'язково повнолітні), які постійно проживають у житловому приміщенні, стають сонанімателямі.
Відсутність в п. 2 ст. 686 ГК РФ жорсткої вимоги про повноліття, повної дієздатності нового наймача (наймачів) пов'язане з винятковістю виникає при цьому ситуації, коли колишній наймач вибуває з житлового приміщення, у тому числі у зв'язку зі смертю, а в даному житловому приміщенні, наприклад, залишається проживати 16-річний підліток, який має самостійний заробіток, інше джерело існування, але не забезпечений житлом. Оскільки після досягнення 14 років громадянин може проживати окремо від батьків, усиновителів, піклувальників, за ним слід визнати можливість бути наймачем за договором комерційного найму житлового приміщення. Цей висновок підкріплюється і тим, що з 14 років громадянин сам, нехай і за згодою законних представників, укладає угоди, несе самостійну майнову відповідальність за своїми зобов'язаннями (ст. 26 ГК РФ).
Аналіз ст. 686 ГК РФ дозволяє зробити висновок, що п. 1 даної статті необгрунтовано обмежує можливе коло наймачів за договором комерційного найму житлового приміщення виключно повнолітніми громадянами, в той час як п. 2, втім, як і інші статті глави 35 ЦК РФ, ніяких обмежень не мі...
