пом: якщо для будівництва одного будинку було потрібно 10 тисяч грошових одиниць, а кожен бажаючий обзавестися власним житлом міг заощадити за рік тільки тисячу, то, отже, він міг побудувати житло лише через 10 років. У разі об'єднання заощаджень десяти таких бажаючих один з них міг придбати житло вже через рік, другий - через два і т.д. Таким чином, у виграші опиняються всі, крім останнього.
Сучасні будівельні ощадні каси - один з основних інститутів інвестування житлової сфери в Німеччині. Сьогодні будівництво кожних трьох із чотирьох одиниць житла фінансується за участю системи житлових стройсбережений.
Джерелом ресурсів для цільових житлових позик у будощадкасі є вклади громадян, плата позичальників за користування житловим позикою, а також державна премія, яка виплачується відповідно до контракту про будівельні заощадженнях за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок певну суму. Житловий кредит може одержати тільки вкладник будощадкаси після закінчення певного часу (зазвичай п'ять-шість років), протягом якого він щомісяця робив внески на встановлену в контракті суму. Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) фіксовані на весь час дії контракту.
Погашення житлової позики здійснюється протягом терміну, визначеного в контракті про лад заощадженнях. Максимальний термін погашення позики 12 років. Процентні ставки зазвичай складають 5-6% річних (у середньому на 4 відсотки нижче ринкових).
До закінчення другої світової війни іпотечні банки були найбільш розвивається формою організації іпотечного кредитування. Такі банки самостійно емітували іпотечні цінні папери з метою залучення довгострокових фінансових ресурсів.
Діяльність іпотечних банків лежить в основі однорівневої системи іпотечного кредитування. Такі системи домінують в Данії, Швеції і Канаді, також дуже розвинені в Німеччині, Австрії, Нідерландах, Великобританії і Фінляндії. У Франції та Іспанії однорівнева система реалізована через монопольні державні іпотечні банки.
У Німеччині з 1900 р. існує спеціальна мережа іпотечних банків. Відтоді жоден з них не розорився. Крім того, відсотки за заставними листами вони виплачували своїм вкладникам навіть під час першої та другої світових воєн. Іпотечні банки вперше виникли в Німеччині в XVIII столітті (одночасно з Росією). Перший іпотечний банк заснований в Силезії в 1770 році. Це був г?? Жавний банк, який надає фінансову допомогу великим поміщицьким господарствам. Для залучення коштів банк став випускати заставні (різновид іпотечних облігацій).
У Канаді іпотечні банки є традиційним видом кредитних інститутів. Вони займаються головним чином кредитуванням операцій з нерухомістю, а також інвестиціями в довгострокові цінні папери держави і корпорацій. Спочатку об'єктом їх діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі, згодом - кредитування житлового будівництва. Водночас ключовими учасниками канадської системи іпотечного кредитування є державні житлові корпорації, що організують житлове будівництво, підбір позичальників і страхування кредитних ризиків.
У Данії реалізована система іпотечного кредитування, в якій 100% іпотечних кредитних зобов'язань сек'юритизує, тобто перетвориться в цінні папери, що реалізуються на ринку з метою залучення довгострокових кредитних ресурсі...
