пи принципів дозволяє визначити які фактори і яким чином впливають на попит і пропозицію на ринку нерухомості. Якщо попит зростає або знижується пропозиція, то підвищується вартість об'єкта нерухомості, і відповідно, при скороченні попиту і збільшенні пропозиції вартість об'єкта нерухомості буде знижуватися.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості - це синтез принципів всіх трьох груп, які були розглянуті вище. Він дозволяє оцінювачу виявити з можливих варіантів використання об'єкта нерухомості найкращий і найбільш дохідний варіант і саме його використовувати для оцінки. Цей принцип передбачає оцінку нерухомості, так, як якщо б він був вільний (тобто при оцінці об'єкта мова йде в першу чергу про найбільшою прибутковості земельної ділянки, потім вже про прибутковість всього об'єкта нерухомості). При цьому враховуються тільки ті варіанти використання об'єктів нерухомості, які:
перше, відповідають юридичним нормам;
друге, реалізація яких можлива фізично;
третє, здійсненні фінансово;
по-четверте, забезпечують найвищу вартість об'єкта нерухомості.
Вибирається варіант використання, при якому за об'єкт може бути заплачена найбільша ціна. Якщо ділянка вільна від будівель, то виходячи з найбільш ефективного варіанту використання земельної ділянки оцінювач визначає, який об'єкт необхідно побудувати. Якщо будова на ділянці є, то оцінювач визначає, чи збільшувати вартість ділянки на величину вартості даного будови або зменшити на величину витрат по знесенню даного будови при обраному варіанті використання земельної ділянки.
«Принцип найкращого і найбільш ефективного використання» є концептуальною моделлю для аналізу різних факторів, що впливають на вартість об'єкта нерухомості. Ця модель розглядає важливі фактори фізичної, юридичної, соціального та економічного характеру, які впливають на вартість нерухомості, тобто є як би сполучною ланкою між усіма оціночними принципами.
Процес оцінки нерухомості можна розділити на шість етапів: визначення області питань з оцінки (суть оцінки), попередній огляд об'єкта оцінки та укладання договору на оцінку; план оцінки; збір та аналіз інформації; застосування підходів, що відповідають оцінці; узгодження і, нарешті, звіт про результат оцінки вартості об'єкта.
Розкриємо зміст кожного етапу процесу оцінки нерухомості:
. Визначення завдання і укладення договору на оцінку об'єкта нерухомості. Замовник, як правило, ставить перед оцінювачем конкретну мету - визначити вартість об'єкта нерухомості, яка необхідна йому для прийняття рішення. Інтереси замовника можуть бути різними: придбати нерухомість в якості інвестицій, продати об'єкт, віддати в борг частину своїх активів, отримати кредит, заставити майно і т.д. У кожному випадку оцінювачу необхідно визначити особливий конкретний вид вартості (наприклад, визначення ринкової вартості об'єкта нерухомості, інвестиційну або заставну вартість тощо) і область її використання (продаж, отримання кредиту, страховка і т.д.). Корисність, заміщення і очікування є основоположними принципами, які допомагають оцінювачу зрозуміти істота стоять проблем.
При оцінці об'єкта нерухомості, важливо дослідити об'єкт і визначити пов'язані з ним юридичні права, оскі...
