gn="justify"> Максимальна продуктивність - це найбільша вартість земельної ділянки як такого, незалежно від того, є він вільним (фактично або умовно) або забудованим. Таким чином, реалізація даного критерію передбачає з усіх юридично дозволених, фізично реалізовуються і забезпечують позитивну величину доходу варіантів вибір того виду використання, який забезпечує максимальну вартість основи нерухомості - земельної ділянки.
Потенційний варіант найбільш ефективного використання землі відображає довгострокову, ретельно розроблену і досить конкретну програму землекористування, пов'язану з нормальним терміном експлуатації будівель і споруд. Термін експлуатації залежить від типу будинку, якості будівельних робіт та інших факторів.
Максимальна продуктивність земельної ділянки визначається шляхом співвіднесення суми його доходу зі ставкою капіталізації, необхідної ринком для даного виду використання. Проте, залежно від обраного варіанту використання нерухомості, метод визначення вартості землі може бути різним. Вибір методу залежить від ступеня переорієнтації фактичного призначення оцінюваної нерухомості, рівня ризику аналізованого варіанта, необхідної ставки прибутковості та періоду відшкодування капіталу, термінів реалізації передбачуваного варіанта використання нерухомості.
Методи аналізу ННЕІ
Спосіб найкращого використання нерухомості може або досягатися на основі вже існуючих будівель, або припускати спорудження принципово нових поліпшень, що вимагає розгляду земельної ділянки як вільного. Виходячи з цього оцінювачі застосовують при аналізі найкращого використання нерухомості два прийоми:
найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої;
найбільш ефективне використання ділянки як забудованого.
Існують наступні основні причини для визначення найбільш ефективного виду використання землі як незабудованої:
. Виділення у вартості нерухомості вартості лише земельної ділянки.
. Використання методу порівнянних продажів для оцінки забудованої землі.
. Розрахунок втрати у вартості через зовнішнього застарівання.
. Оцінка реальної вартості землі у складі об'єкта нерухомості, який є неоптимальним для даної ділянки.
Аналіз найбільш ефективного використання забудованої ділянки роблять з двох причин:
. Ідентифікація виду використання об'єкта нерухомості, що забезпечує найбільший спільний дохід на вкладений капітал.
. Виявлення на ринку об'єктів нерухомості однакового призначення з порівнянним рівнем ефективності використання.
метод:
Земельна ділянка розглядається як незабудована, коефіцієнти капіталізації для будівель і землі різні:
) опр?? Поділ вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будівлями і спорудами певного призначення з урахуванням ринкового попиту та пропозиції;
) розрахунок потенційного валового доходу;
) внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження і втрат при зборі платежів;
) визначення можливості отримання інших доходів і їх величини;
) оцінка дійсного валового доходу;
...
