) розрахунок експлуатаційних витрат, резерву витрат капітального
характеру і загального чистого операційного доходу від нерухомості;
) визначення коефіцієнта капіталізації для будівель;
) оцінка доходу, принесеного побудованими будинками та спорудами, і доходу, относимого до землі;
) розрахунок коефіцієнта капіталізації для земельної ділянки;
) оцінка земельної ділянки методом капіталізації доходу, принесеного землею.
метод:
Земельна ділянка розглядається як незабудована, коефіцієнти капіталізації для землі та будівель однакові
) визначення вартості забудови умовно вільної земельної ділянки будівлями і спорудами конкретного призначення з урахуванням ринкового попиту та пропозиції;
) розрахунок потенційного валового доходу;
) внесення поправок з урахуванням коефіцієнта завантаження і втрат при зборі платежів і величини інших доходів;
) оцінка дійсного валового доходу;
) розрахунок експлуатаційних витрат та резерву витрат капітального характеру, а також загального чистого операційного доходу;
) визначення загального коефіцієнта капіталізації для оцінюваної нерухомості;
) оцінка нерухомості методом капіталізації доходу;
) оцінка земельної ділянки у вигляді доходу, рівного різниці між розрахунковою вартістю нерухомості і витратами на поліпшення.
метод:
Земельна ділянка розглядається як забудований, однак будови вимагають проведення деяких покращень
) розрахунок чистого операційного доходу, принесеного нерухомістю;
) визначення загального коефіцієнта капіталізації;
) оцінка нерухомості методом капіталізації чистого операційного доходу;
) розрахунок витрат на удосконалення об'єкта;
) визначення приросту вартості нерухомості з урахуванням проведених поліпшень (Ринкова вартість об'єкта за поточним використанню - Ринкова вартість об'єкта з проведеними поліпшеннями).
В оціночному звіті необхідно відокремити найбільш ефективне використання ділянки як незабудованої від найбільш ефективного використання ділянки як забудованого. Звіт про оцінку повинен чітко ідентифікувати, пояснювати і обгрунтовувати мета і висновок по кожному виду використання.
Проблеми застосування аналізу найкращого використання
В якості однієї з ключових проблем, з якою стикаються аналітики в ході такого роду досліджень у нашій країні, експерти називають відсутність детальних планів для більшої частини територій і неможливості передбачити, який тип нерухомості зустріне схвалення з боку погоджують органів щодо забудови тієї чи іншої ділянки. Але навіть у тому випадку, якщо із заповненням об'єкта площами різного використання все більш-менш ясно і зрозуміло, масштаби проекту (поверховість, площа плями забудови, розташування будівлі на ділянці і т. д.), відповідні найкращому і найбільш ефективному використанню, можуть не збігатися з думкою членів містобудівної ради щодо гармонійності і оптимальності забудови. І якщо виключити наявність ...
