зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. На відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність.
Потрібно звернути увагу на те, що державній реєстрації підлягає не сам договір продажу нерухомості, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця. Для сторін договір набирає чинності з моменту його підписання. Роль же державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця полягає в тому, що тільки після такої реєстрації покупець стає власником нерухомого майна в очах третіх осіб. Це відноситься і до тих випадків, коли сторони (продавець і покупець) виконали свої обов'язки за договором задовго до державної реєстрації.
Як вже зазначалося, нерухомість - це насамперед земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу будівлі, будівлі або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, неминуче тягне зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. Кодекс містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни.
Покупець будівлі, споруди або іншої нерухомості одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання.
При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі.
Коли предметом договору купівлі-продажу нерухомості, навпаки, є земельна ділянка, а знаходиться на ньому нерухомість залишається у власності у продавця, умови користування продавцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі-продажу. Якщо договір не містить таких умов, продавець отримує право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу нерухомості, як ціна.
По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, має бути оплачено за ціною, звичайно стягується при порівнянних обставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.
По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.
6. Договір продажу підприємства
Підприємство являє собою досить специфічний об'єкт цивільних прав, що знайшло своє відображення вже у частині першій ГК РФ. Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги ( фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права.
Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю. Проте законодавець поряд з правилами про продаж нерухомості визнав за необхідне включити в текст Кодексу та норми про продаж підприємств, вказавши при цьому, що правила про продаж нерухомості застосовуються до продажу підприємств остільки, ...
