процентна ставка доходу при формуванні фактора фонду відшкодування; n - кількість періодів отримання доходу; SFF (*) - фактор фонду відшкодування.
Метод дисконтування грошових потоків.
Вартість об'єкта нерухомості визначається за формулою:
,
де n - порядковий номер періоду отримання грошового потоку; n=0, ..., N; CF n - грошовий потік в n-й період; i - ставка дисконту.
Схема використання методу:
. Скласти прогноз і змоделювати грошові потоки на весь період функціонування оцінюваного об'єкта нерухомості (на так званий прогнозний період).
. Визначити реверсионной вартість - розмір виручки від перепродажу об'єкта нерухомості в кінці періоду володіння.
. Визначити ставку дисконту.
. Дисконтувати грошові потоки і реверсионной вартість у поточну вартість об'єкта нерухомості (на момент оцінки).
Переваги методу:
вважається кращим теоретичним методом;
враховує динаміку ринку;
враховує нерівномірну структуру доходів і витрат;
працює, коли дохід і ринок нестабільні;
працює, коли об'єкт знаходиться в стадії будівництва або реконструкції.
Недоліки:
ймовірність помилки в прогнозуванні;
достатня складність;
сильний чинник «симпатії» оцінювача/
Завдання
Визначити вартість земельної ділянки розміром 1500 кв.м., що не має поліпшень, розташованого на вул. Зарічна. Необхідні дані представлені в таблиці 1.
Таблиця 1 - Дані по парним продажу аналогічних об'єктів
ПараметриУчасткі№1№2№3№41. Ціна і умови сделкіОбмен на комнату20 тис.руб. налічниміОбмен на легковий автомобіль «Волга» 1 979 г.в.30 тис.руб. налічнимі2. Покращення - Фундамент 10 * 10 мФундамент 10 * 10 м3. Розмір ділянки, кв.м.20001500140015004. МестоположеніеУл. УдарнаяУл. УдарнаяУл. ГорнаяУл. Зарічна
Вартість землі на вул. Зарічній на 5% вище вартості землі на вул. Ударною і нижче на 20% вартості землі на вул. Гірської. Ринкова вартість автомобіля «Волга» 1979 р.в. 25 тис.руб. Вартість кімнати 225 тис.руб. Витрати на зведення фундаменту розміром 10 * 10 метрів рівні 9 тис.руб.
Рішення:
ПараметриУчасткі№1№2№3№41. Ціна і умови сделкі2250002000025000300002. Покращення - Фундамент 10 * 10 мФундамент 10 * 10 м3. Розмір ділянки, кв.м.20001500140015004. МестоположеніеУл. УдарнаяУл. УдарнаяУл. ГорнаяУл. Зарічна
Розглянемо пару: шуканий ділянку і дільниця №1:
відмінність у розмірах - на 500 кв.м. менше;
відмінність у розташуванні - на 5% дорожче.
Скоригована вартість: 225000 * 1500/2000 * (1 + 5%/100%)=
=177187,5 руб.
Розглянемо пару: шуканий ділянку і ділянку №2:
відмінність у розташуванні - на 5% дорожче.
Скоригована вартість: 20000 * (1 + 5%/100%)=21000 руб.
Розглянемо пару: шуканий ділянку і дільниця №3:
відмінність у розмірах - на 100 кв.м. більше;
відмінність - є поліпшення;
відмінність у розташуванні - на 20% дешевше.
Скоригована вартість: 25000 * 1500/1400 * (1-20%/100%) - 9 000=21428,57-9000=12428,57 руб.
Розглянемо пару: шуканий ділянку і дільниця №3:
відмінність - є поліпшення.
Скоригована вартість: 30000-9000=21 000 руб.
Таким чином, виведемо середню ціну:
(21000 + 12428,57 + 21000 + 177187,5)/4=57904,02 руб.
Хоча, швидше за все, слід оцінити ділянку в 21 000 руб.- Модальне значення.
оцінка вартість земельну ділянку нерухомість
Список літератури
1.Аленічева Є.В. Методи оцінки об'єктів нерухомості: метод. указ./Упоряд. Є.В. Аленичева. [Електронна версія] - Тамбов: Вид-во Тамбо. держ. техн. ун-ту, 2007. - 32с.
.Горемикін В.А. Економіка нерухомості: навч.- 5-е изд., Перераб. і доп.- М .: КНОРУС, 2009. - 284с.
.Гранова І.В. Оцінка нерухомості.- СПб: Пітер. 2010. - 256с.
.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оцінка нерухомості: Підручник.- М .: «Фінанси і статистика», 2008. - 496с.
.Іванова Е.Н. Оцінка вартості нерухомост...
