овними оціночними показниками будь-якого методу дослідження з точки зору доцільності його використання є:
складність, обумовлена ??обсягом роботи, напруженістю праці, кваліфікацією дослідника і впливом цих обставин на результати;
економічність, обумовлена ??витратами на устаткування, підготовку фахівців і безпосередньо на проведення дослідження;
вплив на об'єкти дослідження, яке визначається можливістю повторного проведення дослідження;
безпеку, обумовлена ??впливом на здоров'я дослідника і ступенем ймовірності нещасних випадків;
ефективність (дієвість) характеризується можливістю отримання достовірних результатів, визначених з достатньою точністю, при використанні мінімального обсягу необхідного часу.
При розгляді поняття методів судових експертиз слід висвітлити питання про джерела їх формування.
Метод може бути розроблений в тій же області наукового знання, яка є базовою для виробництва експертизи одного або декількох видів, і створений для власних науково-практичних досліджень в цій науці. До таких, наприклад, відносяться більшість фізичних, хімічних і біологічних методів дослідження, застосовуваних у відповідних науках і після адаптації стали експертними методами.
У структурі експертного методу необхідні три елементи - обгрунтовує, операційна і технічна частини
. 2 Підходи і методи, використовувані при проведенні досліджень об'єктів нерухомості з метою їх оцінки
Дослідження об'єктів нерухомості з метою їх оцінки регулюється ФЗ «Про оціночної діяльності в РФ» і має свої специфічні риси. Розглядаючи об'єкт нерухомості, експерт зобов'язаний врахувати всі чинники, що формують його вартість: місце розташування, інфраструктуру, транспортну доступність і стан навколишнього середовища в даному місці. При огляді експерт повинен уважно вивчити технічний стан об'єкта і визначити його знос на дату огляду. Але найголовніша частина роботи при оцінці нерухомості полягає у вивченні стану місцевого ринку нерухомого майна та поточних цінових тенденцій у різних секторах цього ринку. При проведенні аналізу ринку, експерт повинен враховувати й існуючі на дату оцінки макроекономічні показники та їх динаміку, оскільки загальноекономічна ситуація в країні безпосередньо впливає і на ринок нерухомості.
Для розрахунку вартості нерухомості експерт може застосовувати різні методи оцінки. Вибір методів диктується, насамперед, цілями і завданнями оцінки, а також наявністю (або відсутністю) необхідної інформації. Далі ми наводимо короткі описи суті різних оціночних підходів (під підходом мається на увазі сукупність споріднених методів оцінки, об'єднана використанням якого - небудь одного фундаментальної якості нерухомості), використовуваних для оцінки нерухомості для того, щоб допомогти користувачеві сформувати початкове уявлення про механізми формування вартості нерухомого майна.
Витратний підхід
Витрати на створення об'єкта визначають його вартість - в цьому полягає суть так званого «витратного» (тобто заснованого на розрахунку витрат) підходу до оцінки нерухомості. Дійсно, інвестор не продасть, наприклад, будівля за суму, меншу ніж сума витрат на будівництво цієї будівлі плюс середньогалузева норма прибутку на інвестиції. У той же час, покупець навряд чи купить цю будівлю за суму, істотно (тобто більше ніж на середньогалузеву норму прибутку) переважаючу витрати на будівництво цієї будівлі - адже тоді стає вигідним просто побудувати аналогічне будівлю. Таким чином, вважається, що діючі кожен у своїх інтересах продавець і покупець зійдуться в ціні на будівлю, приблизно дорівнює сумі витрат на будівництво будівлі плюс розумна прибуток інвестора за інвестиції в будівництво. Дана величина ціни і вважається ринковою вартістю об'єкта, отриманої за допомогою витратного підходу до оцінки.
Спробуємо застосувати цей підхід для оцінки будівлі та ділянки землі під ним. Спочатку визначимо вартість земельної ділянки. Для цього порівнюються величини цін пропозицій аналогічних ділянок, виставлених на продаж на відкритому ринку за станом на дату оцінки. Далі розраховується вартість будівництва нового аналога оцінюваного будинку - це робиться або складанням кошторису будівництва, або за спеціальними довідниками укрупнених показників будівництва; після чого з отриманої суми потрібно відняти накопичений знос будівлі.
Нарешті, потрібно додати до вартості земельної ділянки отриману вартість будівництва (з урахуванням зносу) і збільшити отриманий результат на розмір розумною прибутку інвестора, скажімо 30-50% (прибуток інвестора розраховується експертом, але опис методик визначення прибутку інвестора виходить за рамки цієї роботи). О...
