. Ринковий (порівняльний) підхід
. Дохідний підхід
. Витратний підхід
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта нерухомості, заснованих на порівнянні об'єкта оценкіс аналогічними об'єктами нерухомості, щодо яких є інформація про ціни угод з ними. Вихідною передумовою застосування ринкового підходу до оцінки нерухомості є наявність розвиненого ринку нерухомості. В основі цього методу лежать наступні принципи оцінки нерухомості:
. принцип попиту та пропозиції (існує взаємозв'язок між потребою в об'єкті нерухомості і обмеженістю її пропозиції).
. принцип заміщення (обізнаний, розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж ціна придбання (пропозиції) на тому ж ринку іншого об'єкта нерухомості, що має аналогічну корисність.).
Сутність ринкового підходу до оцінки вартості нерухомості полягає у формуванні висновку про ринкову вартість об'єкта на підставі обробки даних про ціни угод (купівлі-продажу або оренди) з об'єкта, подібного до (аналогічними) об'єкту оцінки по набору ціноутворюючих факторів (об'єктами порівняння).
Етапи ринкового підходу:
. Вивчення ринку (аналіз стану та тенденції ринку і особливо того сегмента, до якого належить оцінюваний об'єкт; виявляються об'єкти нерухомості, найбільш зіставні з оцінюваним, продані порівняно недавно).
. Збір і перевірка достовірності інформації про пропоновані на продаж або недавно проданих аналогах об'єкта оцінки; порівняння об'єктів-аналогів з оцінюваним об'єктом.
. Коригування цін продажів обраних аналогів відповідно до відмінностями від об'єкта оцінки.
. Встановлення вартості об'єкта оцінки шляхом узгодження скоригованих цін об'єктів-аналогів.
У рамках порівняльного підходу до оцінки нерухомості можна виділити два методи:
) Метод моделювання ринкового ціноутворення, передбачає побудову лінійних або мультиплікативних залежностей шляхом статистичної обробки досить великого масиву даних про відбулися угодах з об'єктами порівняння. Цей метод призначається для тривалого використання в оцінці безлічі об'єктів, що вимагає забезпечення коригування цієї залежності в часі на основі моніторингу ринку нерухомості. Метод моделювання ринкового ціноутворення вимагає досить більших витрат ресурсів, застосовується він лише в масовій оцінці для цілей державного управління.
) Метод порівняльного аналізу угод спирається на аналіз цін невеликого числа ринкових операцій з об'єктами порівняння, відібраними за ознакою найбільшої близькості до об'єкта оцінки не тільки набором (як у методі моделювання ринкового ціноутворення), але і величинами характеристик ціноутворюючих факторів. При цьому об'єкти порівняння називаються також об'єктами-аналогами і відбираються для аналізу з числа об'єктів, що мають функціональне призначення, аналогічне призначення об'єкта оцінки і відповідне принципом найкращого і найбільш ефективного використання даного типу об'єктів нерухомості. При реалізації даного методу використовують процентні і вартісні поправки. Процентні (відносні) поправки вносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналога або його одиниці порівняння на коефіцієнт відображає ступінь відмінностей в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Вартісні (абсолютні) поравкі змінюють ціну проданого об'єкта-аналога на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналога і оцінюваного об'єкта. Підсумкові занчениями скоригованих цін продажів порівнянних об'єктів можуть не збігатися. У зв'язку з цим вибір значення скоригованої ціни продажу в якості базису для визначення ринкової вартості оцінюваного об'єкта нерухомості заснований на виборі підсумкової скоригованої ціни продажу порівнюваного об'єкта (або об'єктів), по якому абсолютне підсумкове значення коригувань мінімально або число коригувань мінімально. Це правило виходить з теоретичної передумови адекватності ціни продажу найбільш подібного порівнянного об'єкта (по всіх розглянутих характеристикам) ринкової вартості оцінюваного об'єкта.
Переваги ринкового підходу:
оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу східних підприємств. В даному випадку ціна визначається ринком, оскільки оцінювач обмежується тільки коригуваннями, що забезпечують порівнянність аналога з оцінюваним об'єктом. При використанні інших підходів оцінювач визначає вартість підприємства на основі розрахунків.
реальне відображення попиту і пропозиції на даний об'єкт інвестування, оскільки ціна фактично досконалої операції найбільш повно враховує ситуацію на ринку.
Недоліки сранітельно підход...
