у:
базою для розрахунку є досягнуті в минулому фінансові результати. Отже, метод ігнорує перспективи розвитку підприємства в майбутньому.
підхід можливий тільки при наявності самої різнобічної фінансової інформації не тільки по оцінюваному підприємству, але і по великому числу схожих фірм, відібраних в якості аналогів. Отримання додаткової інформації від підприємств аналогів є досить складним процесом.
оцінювач повинен робити складні коригування, вносити поправки в підсумкову величину і проміжні розрахунки, що вимагають серйозного обґрунтування. Це пов'язано з тим, що на практиці не існує абсолютно однакових підприємств. Тому оцінювач зобов'язаний виявити ці відмінності і визначити шляхи їх нівелювання в процесі визначення підсумкової величини вартості.
Дохідний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки. Дохідний підхід використовується тільки для оцінки дохідної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать наступні принципи оцінки нерухомості:
. принцип очікування (вартість об'єкта приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);
. принцип заміщення (вартість ою'екта нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного каптіаловложенія, необхідного для придбання порівнянного заміщує об'єкта, що приносить бажаний прибуток).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікується, принесуть експлуатація та можливий продаж надалі нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу. Дохідний підхід включає два методи: метод прямої капіталізації і метод дисконтування грошових потоків. Розрізняються ці методи способом перетворення потоків доходу.
) Метод капіталізації доходів:
При використанні методу капіталізації дохлдов у вартість нерухомості перетвориться дохід за один часовий період в тому випадку, якщо доходи від об'єкта стабільні або змінюються з постійним темпом приросту. При використанні методу дисконтованих грошових потоків дохід від пропонованого використання нерухомості розраховується на кілька прогнозних років і враховується виручка від перепродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду. Даний метод застосовується коли доходи змінюються від періоду до періоду, тобто вони не стабільні.
Основні етапи оцінки методом капіталізації доходів:
· визначення чистого операційного доходу;
· визначення дійсного (ефективного) валового доходу;
· визначення величини операційних витрат;
· визначення чистого операційного доходу;
· розрахунок коефіцієнта капіталізації;
· розрахунок оцінюваної вартості нерухомості (чистий операційний дохід, поділений на коефіцієнт капіталізації).
) Метод дисконтованих потоків
При використанні методу дисконтованих грошових потоків дохід від передбачуваного використання нерухомості розраховується на кілька прогнозних років і враховується виручка від перепродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду. Даний метод застосовується коли доходи змінюються від періоду до періоду, тобто вони не стабільні. Метод дисконтованих грошових потоків дозволяє оцінити вартість нерухомостіі на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.
Основні етапи оцінки методом дисконтованих доходів:
· визначення прогнозного періоду;
· прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію;
· розрахунок вартості реверсії. Реверсія - це залишкова вартість; об'єкта при припиненні надходжень потоку доходів;
· визначення ставки дисконтування.
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості методом дисконтованих грошових потоків проводиться за такою формулою:
(1)
де PV - поточна вартість; - грошовий потік періоду t; - ставка дисконтування грошового потоку періоду t; - вартість реверсії
Вартість реверсії, повинна бути продисконтовані (за фактором останнього прогнозного року) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків. Таким чином, вартість об'єкта нерухомості дорівнює сумі поточної вартості прогнозованих грошових потоків і поточної вартості залишкової вартості (реверсії).
Витратний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на ...
