ад, при зростанні цін на квартири на первинному ринку, очевидно, зросте попит на аналогічні квартири на вторинному ринку, що, через якийсь час викличе і тут зростання цін. Інший варіант: в споруджуваних будинках заплановано недостатнє, в порівнянні з попитом, кількість однокімнатних квартир. Очевидно, що це може викликати зростання попиту з наступним зростанням цін на двокімнатні квартири малої площі. Або, ще одна можливість: швидко зростає орендна плата. Це може призвести до того, що як альтернативний варіант буде розглядатися придбання квартир з використанням іпотечних кредитів. Отже, попит на такий варіант вирішення житлової проблеми також може вирости.
Друга група факторів, це фактори, що визначають найбільш ймовірну ціну на конкретний об'єкт нерухомості.
Ці фактори також можна розділити на дві групи:
) характеристики об'єкта,
) характеристики угоди.
Характеристики об'єкта - це його фізичні параметри, що відрізняють даний об'єкт від інших. На найбільш масовому ринку - ринку квартир і кімнат в багатоповерхових будинках до числа таких факторів відносяться такі, як:
характеристики місцеположення;
характеристики будівлі, в якій розташований об'єкт угоди;
характеристики об'єкта угоди (квартири або кімнати).
Місцезнаходження як економічна характеристика об'єкта нерухомості знаходить своє відображення в двох основних параметрах: оточенні та доступності.
Під оточенням об'єкта розуміється характер навколишнього об'єкт забудови, рівень благоустрою навколишньої території, ландшафт тощо. Будь-який об'єкт може, як виграти, так і програти від свого оточення.
Треба зауважити, що роль одного і того ж оточення може бути різна для об'єктів нерухомості різного типу. Так, розташування в самій безпосередній близькості від метро може бути чинником, що підвищує цінність торговельної або офісної нерухомості, і розглядатися як негативний фактор для елітного, клубного житла.
Під доступністю об'єкта розуміється близькість чи віддаленість об'єкта з точки зору його користувача від місця проживання, роботи користувача, від маршрутів громадського транспорту, автомагістралей та ін.
До характеристик будівлі, що впливає на ймовірну ціну об'єкта нерухомості - квартири, належать, насамперед, такі як:
рік побудови;
використовувані будівельні матеріали;
наявність або відсутність інженерного обладнання (ліфти, наприклад);
поверховість;
стан будівлі;
можливість підключення до інформаційних мереж та ін.
До характеристик об'єкта - квартири, що впливає на ціну, відносяться:
площа загальна і житлова;
кількість кімнат;
площа кухні;
наявність балконів і лоджій;
наявність підсобних приміщень;
розташування на тому чи іншому поверсі.
Серед чинників, що відбивають умови угоди і впливають на ціну об'єкта, можна назвати такі як:
потреба у в придбанні житла у продавця («зустрічна»)
використання іпотечного кредитування,
розстрочення та ін.
Ці фактори також впливають на ціну квартири.
Існує ціла система методів визначення цін. Продавці розглядають ціну як змінний і важливий фактор, тому до її призначенням ставляться вельми обережно. При виборі методу визначення ціни зазвичай виходять з таких міркувань. Якщо встановити занадто високу ціну, то попит буде обмежений. Якщо встановити занадто низьку ціну, то прибуток буде мала або її не буде зовсім. Можлива ціна визначається собівартістю продукції, цінами товарів-конкурентів і товарів-замінників, унікальними достоїнствами товару в порівнянні з іншими товарами. Максимальна ціна визначається унікальними достоїнствами товару, мінімальна витратами виробництва, середня - конкуренцією.
Система методів ціноутворення включає наступні методи:
затратні;
параметричні.
Витратні методи ціноутворення засновані переважно на обліку витрат на виробництво і реалізацію продукції. До витратним методам ціноутворення відносяться:
метод повних витрат;
метод стандартних витрат;
метод прямих витрат.
Метод повних витрат - це спосіб формування цін на основі всіх витрат, які списуються на одиницю того чи інш...
