ревищувати п'ять років. Інакше термін буде вважатися рівним п'яти рокам. Аналогічне наслідок настає і при відсутності в договорі вказівки на строк найму.
Таким чином, умова про терміні, і про ціну, не може відноситься до числа істотних. Виняток з цього правила становлять передбачені в п.1 ст. 432 випадки, при яких за заявою однієї із сторін з приводу певного умови має бути досягнута угода. Отже, можуть стати істотними і ціна, і термін, так само як і будь-яке інше договірне умова.
З метою забезпечити стабільність відносин сторін за договором комерційного найму згідно ст. 684 ЦК, визнається за наймачем після закінчення терміну дії договору переважне право перед якою іншою особою укладати договір з наймодавцем на новий термін. Відповідно не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору наймодавець зобов'язаний запропонувати за своїм вибором один з трьох варіантів: або укласти договір на новий термін на колишніх умовах, або укласти договір на новий строк, але на інших умовах; або попередити про бажання припинити дію договору, пояснюючи це тим, що він прийняв рішення взагалі не здавати жиле приміщення кому б то не було протягом не менше одного року.
ГК допускає внесення наймодавцем пропозиції про укладення договору на новий строк, але на інших умовах. Таку пропозицію про зміну умов договору набуває чинності тільки за згодою наймача. Свої нові умови вправі на тих же підставах висунути і наймач за умови, що така умова не має виражатися у збільшенні числа осіб, які в силу договору повинні з ним спільно проживати. Подібна вимога наймача ГК вважає свідомо неприйнятним (ст. 684).
Якщо протягом трьох місяців до моменту закінчення терміну дії договору ніяких пропозицій від наймодавця не зробить, а сам наймач, у свою чергу, ніяких заперечень проти укладення договору на новий термін не подасть, договір буде все ж вважатися укладеним на колишніх умовах і на новий термін.
Стаття 60 ЖК РФ не містить вказівки на БЕЗОПЛАТНО характер договору соціального найму житлового приміщення. Тому необхідно враховувати положення ЦК РФ про відплатних і безоплатних договорах. Виходячи з цього, договір соціального найму житлового приміщення, носить БЕЗОПЛАТНО характер, тобто наймач за таким договором зобов'язаний вносити плату за користування жилим приміщенням, за утримання і ремонт цього приміщення, а також за комунальні послуги за правилами розділу 7 ЖК РФ, але з даного правила ЖК РФ передбачено виключення: житлові приміщення повинні надаватися на умовах соціального найму без внесення плати за користування займаним житловим приміщенням особам, визнаним незаможними у встановленому порядку (ст. 156 ЖК РФ). Зазначене виключення застосовується лише щодо тих житлових приміщень, які відносяться до муніципального житлового фонду соціального використання.
На відміну від договору комерційного найму, договір соціального найму укладається без встановлення строку.
Договір соціального найму житлового приміщення не може бути розірваний, якщо змінилися підстави та умови, що дають право на укладення такого договору. У ч. 3 ст. 60 говоритися про випадки, коли, поліпшилося матеріальне становище сім'ї наймача або він придбав на праві власності інше житлове приміщення і т.д. Подібні обставини можуть впливати лише на зміну умов оплати жилого приміщення, наданого на умовах соціального найму.
У ст. 61 ЖК РФ встановлені особливості користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму. Правила користування житловим приміщенням, наданим за вказаним договором, визначаються Кодексом та відповідним договором соціального найму. При цьому інші правові регулятори відносин користування таким приміщенням у ч. 1 ст. 61 ЖК РФ не згадуються. Необхідно мати на увазі, що умови конкретних договорів соціального найму житлових приміщень на практиці будуть багато в чому визначатися змістом умов типового договору соціального найму, який підлягає затвердженню Урядом РФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).
Здійснюючи правомочність користування житловим приміщенням, наданим за договором соціального найму, наймач має право не тільки сам проживати в такому житловому приміщенні, але також в установленому порядку вселяти в приміщення інших осіб, здавати жиле приміщення в піднайом, проводити обмін житлового приміщення та здійснювати інші права, передбачені ст. 67 та іншими статтями ЖК РФ, а також укладеними з таким наймачем договором соціального найму.
З метою надання додаткової стабільності відносин, що виникають з соціального найму, ст. 64 ЖК РФ введено правило, згідно з яким договір соціального найму не підлягає зміні чи розірвання навіть у тих випадках, коли відбувається зміна власника житлового приміщення. Крім того, зазначений договір зберігається в незмінному вигляді і тоді, кол...
