и право господарського відання або право оперативного управління на таке житлове приміщення переходить до іншого суб'єкта.
Постановою Уряду РФ від 21 травня 2005 N 315 на виконання ст. 63 ЖК РФ затверджено Типовий договір соціального найму житлового приміщення. Зазначеною Постановою встановлено, що договори соціального найму житлового приміщення, укладені до набрання ним чинності, переоформленню не підлягають (п. 2) .15 Слід звернути увагу на ту обставину, що це стосується вже укладених договорів. Якщо ж, як часто буває на практиці, договори соціального найму раніше не укладалися з особами, які користуються житловими приміщеннями фонду соціального використання, то з ними будуть укладатися договори по новій типовій формі.
Укладання Договору соціального найму, з одного боку, є правом сторін, а з іншого - обов'язком, оскільки тільки після його укладення у сторін виникають права та обов'язки і у фізособи (який став після його укладення наймачем) і членів його сім'ї з'являється право на вселення в житлове приміщення і користування ним.
. 2 Права та обов'язки сторін у договорі найму житлового приміщення
Відповідно до ст. 676 ГК наймодавець повинен передати нанімате лю житлове приміщення «вільним і у стані, придатному для прожива ня».
Перша вимога означає, що житлове приміщення необхідно пере дати вільним не тільки у фактичному, але і в юридичному сенсі. Зі відповідально у Положенні про порядок і умови найму житлових приміщень, що перебувають у державній та муніципальній власності м Москви, передбачено: «Житлове приміщення, передане за договором найму, має бути вільним від будь-яких зобов'язань» 16. Друге із зазначених все в тому ж п. 1 ст. 676 ГК вимог має ширше значення. Перш за все, звертає на себе увагу те, що хоча буквально відповідна норма означає необхідність передати наймодавцю житлове приміщення в стані, «придатному для проживання», однак з урахуванням абсолютно яс ної мети будь-якого договору найму житлового приміщення слід тлумачити вка занную норму распространительно. Мається на увазі необхідність оціни вать стан переданого житлового приміщення з точки зору його при придатності для «постійного проживання».
Пункт 2 ст. 676 ГК, маючи на увазі стадію, наступну за передачею жи лого приміщення наймачеві, виділяє три групи зобов'язань наймода теля. Це - здійснення належної експлуатації житлового будинку, в кото ром знаходиться здане в найм житлове приміщення (1), надання або забезпечення надання наймачеві за плату необхідних комму нальних послуг (2), а також забезпечення проведення ремонту спільного иму щества багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що у житловому приміщенні (3).
Виділені в ст. 678 ГК обов'язки наймача зводяться до слідую щему: використовувати житлове приміщення тільки для проживання (1), обеспе чивать збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані (2), не виробляти перевлаштування та реконструкції житлового по мещения без згоди наймодавця (3), а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і, якщо це передбачено договором, самостійно вносити комунальні платежі.
Перша з перерахованих обов'язків - використовувати житлове примі щення для проживання включена в легальне визначення договору комерційного найму (п. 2 ст. 671 ЦК). Та ж обов'язок стосовно договору соціального найму випливає з ряду статей ЖК РФ.
У главі 8 ЖК більш широко, ніж це зроблено вГК, визначає склад обов'язків наймача, пов'язаних з безпекою, житла, що розуміється в широкому сенсі. Зокрема, крім необхідності для наймача забезпечити збереження власне житлових приміщень, він повинен також бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил содержа ня житлового будинку та прибудинкової території, правила пожежної безпеки, чистоту і порядок у під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування. Таким чином, не тільки для наймодавця, а й для наймача соответст відний обов'язок не обмежується розмірами житлового приміщення як такого. Порушення обов'язків, про які йде мова, може спричинити виселення наймача з житлового приміщення. При цьому для договору кому мерческого найму підставою може служити «руйнування чи псування жи лого приміщення наймачем або іншими особами, за яких він отвеча ет», а для договору соціального найму - «систематичне руйнування або псування житлового приміщення». У тому й іншому випадках поняття житлового поме щения має широке значення, що не обмежене їм самим в якості предмета найму, а охоплює все майно, право користування, яким у відповідному обсязі отримує наймач.
Права та обов'язки наймодавця за договором комерційного найму в цілому аналогічні правам та обов'яз...
