вадратний метр 3 кімнатної квартири - 156 932 руб., що вище даних за минулий тиждень на 0.51% (802 руб.), а також нижче середньоринкової вартості квадратного метра в Москві на - 23.66% (- 37127 руб.).
Середня ціна за квадратний метр 4 кімнатної квартири - 132 249 руб., що відповідає даним за минулий тиждень, а також нижче середньоринкової вартості квадратного метра в Москві на - 86.63% (- 114 566 руб.).
Зміна ціни за 1 м2 (тис. руб.) на квартири в районі Ясенів.
Зміна ціни за 1 м2 (тис. руб.) на трикімнатні квартири в районі Ясенів
Головний двигун зростання ринку нерухомості, підвищення цін на нерухомість - стійкий і зростаючий купівельний попит на нерухомість. І чим злагодженіше і напористо діють покупці, тим швидше злітають ціни на нерухомість. Іноді це схоже на паніку і набуває обрисів лихоманки на ринку нерухомості. Правильне розуміння, реальна оцінка ступеня впливу цих причин дозволяє максимально точно прогнозувати зміну цін на нерухомість.
9. Аналіз найбільш ефективного використання
Поняття найкращого і найбільш ефективного використання, що застосовується в цьому Звіті, визначається як ймовірне і дозволене законом використання оцінюваного об'єкта з найкращою віддачею, причому неодмінними умовами такого використання є: фізична можливість, належне забезпечення та фінансова виправданість такого роду дій.
Поняття найкращого і найбільш ефективного використання увазі поряд з вигодами для власника оцінюваного об'єкта, особливу суспільну користь.
Мається на увазі, що визначення найкращого і найбільш ефективного використання є результатом суджень оцінювачів на основі їх аналітичних навичок, тим самим, висловлюючи лише думка, а не безумовний факт. У практиці оцінки нерухомості положення про найкращий і найбільш ефективному використанні являє собою передумову для подальшої вартісної оцінки об'єкта.
При визначенні варіантів найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта використовувалися чотири основні критерію аналізу:
) Фізична можливість - розгляд фізично реальних в даному місці способів використання.
) Допустимість з погляду законодавства - характер передбачуваного використання не суперечить законодавству, що обмежує дії власника об'єкта.
) Фінансова доцільність - допустимий з точки зору закону порядок використання об'єкта повинен забезпечити чистий дохід власнику майна.
) Максимальна продуктивність - крім отримання чистого доходу як такого, найкраще і найбільш ефективне використання увазі або максимізацію чистого доходу власника, або досягнення максимальної вартості самого об'єкта.
Проаналізувавши всі можливі варіанти фізичного використання об'єкта оцінки, враховуючи ситуацію, що склалася на ринку житлової нерухомості, Оцінювач прийшов до висновку:
Висновок: По всіх перерахованих вище критеріям найкращим і найбільш ефективним використанням об'єкта оцінки - квартири, є використання її як житлового приміщення для задоволення потреби у житлі.
. Порівняльний підхід
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни.
Об'єктом аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, визначальним його вартість.
У названому підході найбільш поширеним є метод порівняння продажів. Базову модель даного методу представляє наступне вираз:
Ринкова вартість об'єкта оцінки=Ціна продажів об'єкта аналога ± Поправки до цієї ціни
Поправки пов'язані з відмінностями в характеристиках об'єктів порівняння.
Теоретичні основи порівняльного підходу.
Оскільки порівняльний підхід заснований на принципі заміщення і застосовується коли існує достовірна і доступна для аналізу інформація про ціни і характеристиках об'єктів аналогів.
Першим етапом є підбір таких об'єктів, тобто виконується виявлення недавніх продажів на відповідному локальному ринку і збір необхідних даних по виявленим продажу. Дані можуть бути отримані у учасників угоди, у власному досьє оцінювача, в матеріалах органів реєстрації, судових засідань, кредитних, страхових, ріелторських фірмах, електронних базах даних.
Умови порівнянності:
- схожість прав на нерухомість;
- с...
