льних пілотних проектів з їх відпрацюванні та механізмів їх тиражування серед професійних учасників ринку нерухомості (Здійснюють професійні громадські об'єднання, комерційні і некомерційні дослідні організації).
Інфраструктура ринку нерухомості з точки зору трансакційного підходу - це набір механізмів по найменш витратного доступу учасників ринку нерухомості до необхідним для них ресурсів.
Стосовно до ринку нерухомості трансакційні витрати - це всі витрати, пов'язані з створенням обміном і захистом правочинів, які несуть покупці і продавці. В«Щоб здійснити ринкову трансакцію, необхідно визначити, з ким бажано укласти угоду і на яких умовах провести попередні переговори, підготувати контракт, зібрати відомості, щоб переконатися в тому, що умови контракту виконуються, і т.д. В».
На первинному ринку вартість типового житла в Санкт-Петербурзі в 2005 р. склала близько $ 1 тис. за 1 м 2 , в той час як собівартість становила від $ 650 до $ 750 за 1м 2 . трансакційні витрати на первинному ринку житла складаються з платежів адміністрації міста.
Значна частина подорожчання припадає на платежі адміністрації міста у вигляді відрахувань на розвиток території (замість платежів можлива передача частини житла в майбутньому будинку місту). Розмір платежів по Росії коливається від $ 40 до $ 150 за 1 м 2 . в Санкт-Петербурзі відрахування на інфраструктуру становлять $ 80 з 1м 2 майбутнього будинку. Ці суми, що відраховуються адміністрації, в кошторисах ніяк не відбиваються, їх не можна віднести на виробничу складову, не можна включити - інвестиційно - збалансовану вартість будинку.
З весни 2004р. ділянки під будівництво стали надаватися на основі торгів, і суми, витрачені на придбання або довгострокову оренду землі, закладаються у вартість будинку ще до початку будівництва. Далі необхідно врахувати відрахування за підключення будинку до електроенергії, водопроводу, каналізації, опаленню. Компанії, що розпоряджаються виділенням потужностей, у нашій країні є монополістами. Зазвичай за один кіловат підключається потужності енергетики беруть від & 300 до $ 1500. для середньої квартири сьогодні потрібно 6-8 кіловат потужності. Це обійдеться в & 12 тис. водо-, тепло-, газопостачання та каналізація коштують приблизно & 3 тис. у розрахунку на квартиру. Таким чином, транзакційні витрати складають близько & 200 за м 2 (по регіонам цифра може мінятися)
Касаемо ж тіньових транзакційних витрат, то вони, як правило, виникають на кінцевій стадії будівництва і пов'язані зі всілякими узгодженнями, експертизами і перевірками. Забудовнику необхідно перевірити 30-40 державних, напівдержавних або афіновані приватних контор. За оцінками експертів, плата становить 8-12% від вартості проекту.
Основні завдання і методи формування інфраструктури ринку нерухомості при транзакційному підході:
1. Формування і впровадження професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що зводять до мінімуму витрати на проведення операцій (трансакцій) на етапах пошуку інформації (ведення переговорів, прийняття рішень, правового закріплення угод учасників, координації зусиль учасників, контролю та відновлення порушених прав, застосування санкцій до порушників). Ці завдання вирішують керівники агентств, менеджери, психологи, спеціалізовані підрозділи громадських об'єднань, підрозділи і організація систем професійного навчання.
2. Створення інституту інфраструктури ринку нерухомості, що забезпечує координацію дій учасників ринку нерухомості, дослідження й аналіз, контроль і регулювання на ринку нерухомості.
3. Формалізоване опис професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості та тиражування їх у професійному середовищі.
З точки зору методологічного підходу інфраструктура ринку нерухомості - набір механізмів, що підтримують в якості економічної системи базові ринкові принципи функціонування процесів створення та споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості та забезпечують ефективні рішення відведеного їй кола завдань.
Основні завдання і методи формування інфраструктури ринку нерухомості і:
1. Створення системи моніторингу та дослідження процесів функціонування ринку нерухомості, виявлення на цій основі шляхів, способів і засобів реформування та розвитку ринку (здійснюють дослідні підрозділи громадських об'єднань при долі професіоналів - практиків а також комерційні дослідні організації ринку нерухомості).
2. Створення спеціалізованих державних громадських та комерційних інститутів управління розвитком ринку нерухомості:
В· Органу координації зусиль державних установ і відомств, цілі яких спрямовані на розвиток ринку нерухомості;
В· Спеціалізованих структурних підрозділів органів державної влади та місцевого самоврядування, орієнтованих на реформування, регулювання та контро...
