івлі-продажу нерухомості.
Що стосується договору запродажи нерухомості, скоєного в нотаріальному порядку, то, дійсно, є серйозні підстави розглядати його як самостійного договору, оскільки попередній договір купівлі-продажу нерухомості не може обтяжувати право власності продавця, а його невиконання ніяк не може спричинити за собою примусовий (по суду) перехід права власності від продавця до покупця.
У всякому випадку, аналіз дореволюційного законодавства, проекту Цивільного уложення і праць вчених-правознавців того часу свідчить про зовсім особливому підході до договорів продажу нерухомості, повною мірою враховує специфічні риси і значення такого об'єкта цивільних прав, як нерухоме майно.
Для характеристики подальшого розвитку подій в галузі правового регулювання продажу нерухомого майна в Росії воістину пророчий сенс мали слова, сказані І.А. Покровським: В«Чи дійде коли-небудь право ... до В«націоналізації землі В», тобто до зведення думки про нерухомості як про національне надбання в юридичний принцип і до зведення права власності на неї на ступінь залежного користування чужою (державної) річчю, сказати, зрозуміло, не можна. Але не підлягає сумніву, що всі ... обмеження права власності носять в собі вже зерно цієї думки і що подальший розвиток громадського благоустрою буде вимагати все нових і нових кроків у цьому напрямку В»[15].
Як тепер вже дуже добре відомо, в радянський період право В«дійшлоВ» до націоналізації землі та інших основних об'єктів нерухомості. У цей період договір купівлі-продажу нерухомості застосовувався лише стосовно вкрай обмеженого кола об'єктів: індивідуальних житлових будинків, що належать громадянам на праві особистої власності, кооперативних квартир да деяких об'єктів так званої колгоспно-кооперативної власності.
Земля перебувала у виключній державній власності. Що ж стосується будинків, будівель та споруд, що належать державі, то підзаконними актами регулювався спеціальний порядок їх передачі з балансу на баланс різних державних підприємств і установ з волі міністерств і відомств з збереженням на них права державної власності. Акти передачі були радше бухгалтерськими операціями, ніж юридичними угодами.
З позиції права аналіз радянського періоду В«розвиткуВ» правового регулювання договору купівлі-продажу нерухомого майна не представляє ніякого інтересу. <В
3. ДОГОВІР ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ ПО СУЧАСНОМУ РОСІЙСЬКОМУ ЦИВІЛЬНОМУ ПРА ВУ
Норми про договорі купівлі-продажу нерухомого майна об'єднані в ГК в окремому параграфі виходячи із специфіки її предмета, яка зумовлює особливості договору купівлі-продажу нерухомості, які дозволяють виділити його в окремий вид договору купівлі-продажу: договір продажу нерухомості. За договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно.
До нерухомому майну (нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливо, зокрема лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (в юридичному сенсі, звичайно). Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК). p> Специфічні риси нерухомості: міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання і т. п. - диктують потреба визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Вже в першій частині ГК предусмо трен ряд спеціальних правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав (Ст. 131). p> Практичний сенс, а разом з ним і значення спеціальних правил, що регулюють договір продажу нерухомості, зумовлені тим, що об'єкти нерухомості невідривно від місця їх знаходження, а договори їх продажу можуть відбуватися і в будь-якому іншому місці. Учасникам майнового обігу при укладанні подібного роду угод необхідно точно знати правове становище купованого конкретного об'єкта, та зокрема: чи не обтяжене чи дане майно правами третіх осіб; є Чи продавець будівлі, споруди, іншого об'єкта нерухомості власником відповідної земельної ділянки і т. п. Все це безпосередньо впливає не тільки на ціну і інші умови договору, але і на саме рішення питання про можливості придбання майна. Ця мета досягається шляхом введення обов'язковій державній реєстрації прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном.
Крім того, для правового регулювання прав на нерухомість і обороту нерухомого майна характерне поєднання приватноправового і публічно-правового методів регулювання. У відношенні цілого ряду об'єктів нерухомості (земельні ділянки, надра, водойми, лісон...
