асадження тощо) громадський інтерес виражається у необхідності збереження їх цільового призначення та правового режиму їх використання. Завдання публічного права - визначити, чи допускаються відповідні об'єкти нерухомості в майновий оборот, чи існує необхідність у встановленні будь-яких-обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів у майновому обороті (наприклад, щодо суб'єктів прав на зазначені об'єкти або збереження цільового призначення об'єктів нерухомості) і санкцій за порушення вимог законодавства, зачіпають публічні інтереси. Що стосується безпосередньо майнового обороту об'єктів нерухомості, то його правове регулювання забезпечується приватноправовими нормами.
Такий підхід у визначенні оптимального поєднання приватноправових і публічно-правових методів регулювання відносин, пов'язаних з обігом нерухомого майна, був використаний при визначенні порядку введення в дію нових положень ЦК про окремі види договорів, в тому числі правил, що регулюють договір продажу нерухо-мості. Наприклад, відповідно до ст. 13 Федерального закону В«Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації В» норми частини другої ЦК в частині, що стосується операцій із земельними ділянками, застосовуються в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством.
3.1. Поняття договору продажу нерухомості
Договір продажу нерухомості є одним з окремих видів договору купівлі-продажу, які виділяються за ознакою особливого об'єкта продажу - нерухомого майна. Тому вказаним договором притаманні усі основні ознаки договору купівлі-продажу товарів, що відрізняють останній від інших типів самостійних цивільно-правових договорів. Виходячи з цього, договір продажу нерухомості може бути визначений таким чином.
За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти вказане майно та сплатити за нього певну грошову суму (Ціну) (п. 1 ст. 454, п.1 ст. 549 ЦК). p> Як і всякий договір купівлі-продажу, договір продажу нерухомості є консенсуал'ним, оплатним, взаємним (сіналлагматіческій).
Правове регулювання договору продажу нерухомості як окремого виду договору купівлі-продажу будується за наступною схемою. У В§ 7 гл. 30 ЦК містяться спеціальні правила, що регламентують укладання договору продажу нерухомості, його форму, а також дії сторін щодо його виконання. Ці правила сформульовані в якості специфічних норм, що виключають дію відповідних загальних положень про купівлі-продажу товарів (В§ 1 гл. 30 ЦК). Родова належність договору продажу нерухомості до договору купівлі-продажу товарів у правовому регулюванні проявляється в тому, що в частині, що не врегульованою нормами, включеними в В§ 7 гл. 30 ЦК, до відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, підлягають застосуванню загальні положення про договір купівлі-продажу товарів.
Істотними умовами договору продажу нерухомості слід визнати умови про предмет договору та про ціну продаваного об'єкта нерухомості. При цьому предмет договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії сторін відповідно з передачі, прийняття та оплати продаваного нерухомого майна.
Природно, у випадку з договором продажу нерухомості основне видообразующего значення має такий елемент предмета договору, як продаваний об'єкт нерухомого майна. Саме особливості, притаманні нерухомому майну, диктують необхідність встановлення спеціальних правил, що регулюють дії продавця з передачі майна, що продається, а також дії покупця по його прийняття та оплати.
Тому сфера дії договору продажу нерухомості може бути визначена лише шляхом аналізу об'єктів цивільних прав, які охоплюються поняттям В«нерухоме майноВ».
3.2. Об'єкти нерухомості
У ДК маються положення, що дозволяють визначити як загальні ознаки обєктів нерухомого майна, так і приблизний перелік об'єктів нерухомості.
Як вже зазначалося, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єктивним ти. Законом до нерухомих речей може бути віднесене й інше майно (ст. 130ГК). p> Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок з землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознаки притаманні не всім о...
