уатації нерухомості (внесок, залишкова продуктивність, збалансованість, поділ);
4. пропозиція, конкуренція, відповідність, зміна зовнішнього середовища).
I група принципів оцінки
1. Принцип корисності - означає, що чим більше об'єкт нерухомості здатний задовольнити потребу власника, тим вище його корисність і вартість.
В економічній оцінці корисність визначається величиною і термінами отримання доходів або інших вигод від використання об'єктів нерухомості, а так само від престижності.
Три підходи до оцінки нерухомості розкривають різні аспекти корисності:
A) з точки зору порівняльного підходу, раціональний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості вище ціни порівнянного об'єкта, що володіє такою ж корисністю;
Б) з позиції витратного підходу, за продаваний об'єкт нерухомості не доцільно платити більше, ніж коштуватиме будівництво нового об'єкта аналогічної корисності в прийнятні терміни;
B) з точки зору дохідного підходу, вартість об'єкта нерухомості визначається можливостями інвестування в інші об'єкти аналогічної корисності, тобто в об'єкти, що приносять приблизно однаковий потік доходів.
2. Принцип заміщення - означає, що за наявності певної кількості однорідних по корисності або прибутковості об'єктів нерухомості, найвищим попитом будуть користуватися об'єкти з найменшою ціною. Даний принцип полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості залежить від того, чи є на ринку аналогічні або заміщають об'єкти.
3. Принцип очікування - визначається тим, який дохід або які вигоди і зручності від використання об'єкта нерухомості, включаючи виручку від подальшого перепродажу, бажає отримати потенційний власник.
Даний принцип характеризує точку зору потенційного користувача на майбутні доходи і їх поточну вартість. Оскільки використання об'єктів нерухомості носить тривалий характер, то оцінка їх ринкової вартості в конкретному районі повинна враховуватися на даній території. У цьому відношенні принцип очікування змушує оцінювача ретельніше аналізувати і зіставляти вплив принципів, що відображають поточну ринкову ситуацію.
II група принципів оцінки
1.Принцип вкладу - передбачає, що для оцінки вартості об'єкта нерухомості необхідно визначити внесок кожного фактора і його найважливіших елементів у формуванні корисності і вартості об'єкта.
Прибутковість об'єкта нерухомості визначається комбінацією чотирьох груп факторів:
- землі з будовами або тільки землі;
- обладнання і технічні засоби;
- робоча сила;
- менеджмент.
При цьому вартість кожної групи факторів залежить від того, на скільки збільшується вартість всього об'єкту нерухомості від їх використання з урахуванням наявних кількісних і якісних характеристик.
Іншими словами внесок - це додавання у вартість нерухомості, яка є результатом наявності ...
