ають нерозривну конструктивне чи функціональне ціле.
Нерухоме майно, знаходиться у вільному цивільному обороті, і, є об'єктом різних угод, що породжує потреба в оцінці його вартості.
Вартість нерухомості, як і будь-якого товару, має дві форми прояву - споживчу і мінову швидкість.
Споживча вартість обумовлена сукупністю природних і суспільних властивостей і процесів об'єкта нерухомості з погляду конкретного користувача, який виходить з сформованого варіанта її використання, а також природними і суспільними властивостями товару, які визначені рівнем технічного розвитку та суспільними потребами.
Родючість і місце розташування земельної ділянки, кількісні та якісні характеристики будинків і споруд, їх унікальність і довговічність, смаки і переваги власника і багато інших фактори формують споживчий вартість об'єкта нерухомості.
Мінова вартість виникає в процесі обміну об'єктів нерухомості. При цьому в товарному господарстві загальним еквівалентом виступають гроші. На конкурентом ринку ціна, як грошове вираз вартості, є чинником, уравновешивающим сили попиту і пропозиції. Форма прояву мінової вартості - ціна, яка відображає сумарне дію всіх ринкових факторів.
Фактори, що впливають на вартість об'єкта нерухомості
- Корисність - форма вираження споживчої вартості. забезпечує іпотечний кредит, яку кредитор сподівається отримати при вимушеній продажу на ринку даного об'єкта нерухомості у разі неплатоспроможності позичальника.
Страхова вартість - грошова сума, на яку можуть бути застраховані руйновані елементи нерухомості, розрахована відповідно до методик, використовуваними в сфера державного і приватного страхування.
Ринкова вартість оренди-величина орендної плати, за яку може бути зданий в оренду об'єкт нерухомості на дату оцінки при типових ринкових умовах.
Інвестиційна вартість - вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора, заснована на його інвестиційних вимогах і перевагах.
Балансова вартість - вартість об'єкта, відображена в балансі підприємства або організації. Складається з первісної вартості нерухомості на момент введення в експлуатацію, скоригованої на всі проведені переоцінки основних фондів за вирахуванням бухгалтерської амортизації, а також за вирахуванням вартості проведених поліпшень за період експлуатації.
Вартість для цілей оподаткування - встановлюється на основі нормативних документів, що відносяться до оподаткування нерухомості.
Теоретичною основою процесу оцінки є система оціночних принципів.
У світовій практиці прийнято виділяти 4 групи оціночних принципів:
1. Принципи, засновані на уявленнях потенційного власника (корисність, заміщення, очікування);
2. Принципи, випливають з процесу експлуатації нерухомості (внесок, залишкова продуктивність, збалансованість, поділ);
3. Принципи, випливають з процесу експл...
