налогами.
Для обгрунтованого застосування порівняльного підходу необхідно наявність розвиненого ринку нерухомості. Недоцільно використання даного підходу у випадках недостатню розвиненість даного сегменту ринку нерухомості, спеціалізованого призначення ОН, володіння ОН винятковими вигодами або обтяженнями.
Порівняльний підхід грунтується на трьох основних принципах оцінки нерухомості: попиту і пропозиції, заміщення і вкладу. Головний принцип порівняльного підходу - принцип заміщення: за наявності на ринку декількох схожих об'єктів раціональний інвестор не заплатить більше тієї суми, в яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.
При реалізації даного підходу можливе використання таких методів.
1. На основі прямого порівняльного аналізу продажів порівнянних об'єктів.
2. На основі економічних одиниць порівняння - з використанням валового рентного мультиплікатора (ВРМ) або загального коефіцієнта капіталізації (ОКК).
3. З використанням елементів матричної алгебри.
Найбільш часто в оцінці використовується метод аналізу продажів зважаючи на його доступності та слабкий трудомісткості. Цей метод грунтується на внесенні поправок в ціни порівнянних об'єктів і реалізується в такій послідовності.
1. Вивчення стану та тенденції розвитку ринку нерухомості, особливо того сегмента, до якого належить об'єкт оцінки. Пошук об'єктів нерухомості, проданих відносно недавно - не більше шести місяців з дня дати продажу. Спочатку об'єкти вибираються без суворої сортування (10-20 шт.), потім вони ретельно аналізуються за параметрами порівнянності і для подальшої роботи відбираються не більше 10 і не менше 3 об'єктів. Оптимальним вважається кількість порівнянних об'єктів рівне п'яти, оскільки більша кількість об'єктів збільшує трудомісткість розрахунків.
2. Збір і перевірка додаткової (уточнюючої) інформації але об'єктах-аналогах (С ан ).
4. Узгодження скоригованих цін об'єктів-аналогів і визначення підсумкової величини ринкової вартості об'єкта оцінки на основі порівняльного півходу.
У даній роботі вивчений ринок нерухомості гаражів Звеніговському району на січень 2010 року. Підібрано три аналога оцінюваного гаража:
- д. Кужмара. Гараж цегляний, площа 200 кв.м, світло, введення в експлуатацію - 1986, ціна продажу 1100000 крб.
- д. Сергушкінно. Гараж цегляний, площа 120 кв. м, погріб, світло, введення в експлуатацію - 1969 рік, ціна продаж 700000 руб. p> - д. Нуктужі. Гараж площею 215 кв. м, цегляний, льох, оглядова яма, світло, введення в експлуатацію - 1972 року, ціна продажу 1300000 крб.
Коротко сутність методу можна виразити формулою:
.
Такий розрахунок проводиться по кожному об'єкту-аналогу, потім результати узгоджуються.
Елементи й одиниці порівняння
Внесення поправок до ціни продажів порівнянних ...
